Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 %.
Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich
pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V
uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje
z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.
„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají
zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější
žadatelé,“ říká guvernér Rusnok.
Změny říjen 2018
S cílem omezit tato rizika, avšak nesnížit dostupnost úvěrů, ČNB od 1. října 2018 stanovuje
horní hranice pro ukazatel DTI (debt-to-income) – dluh žadatele by neměl překročit
devítinásobek jeho čistého ročního příjmu, a DSTI (debt service-to-income – na splátku dluhů by
žadatel neměl vynaložit víc než 45 procent svého čistého měsíčního příjmu.
U 5 % úvěrů budou moci banky hodnoty DTI a DSTI u specifických obchodů překročit.
Současnou 90% hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává
ČNB beze změny. I nadále platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV
mezi 80 a 90 % tvořit nejvýše 15 %.
Pro většinu lidí to znamená mít aspoň pětinu hodnoty nemovitosti krytých ideálně z vlastních
úspor.
Zkušenosti z jiných zemí ukazují, že tyto dluhové stropy vedou ke zpomalení růstu úvěrů, ne ale
zastavení růstu tzv. credit crunch. Neprokázalo se, že by růst cen nemovitostí zastavila.
DTI či DSTI doposud používalo 15 zemí EU. Kombinaci všech tří limitů LTV, DSTI a DTI uplatňují či
se chystají uplatňovat cca 3 země (Nizozemí, Slovensko a Rakousko).
Zároveň kromě plánovaných omezení výše uvedených ukazatelů roste úroková sazba. Analytici
očekávají, že bankovní rada České národní banky 26.9.2018 na svém zasedání zvýší základní úrokovou
sazbu o čtvrt procentního bodu na 1,5 procenta. Jednalo by se tak o třetí zvýšení úrokových sazeb v
řadě. K dalšímu zvýšení sazeb by podle odborníků mohla letos centrální banka přistoupit v listopadu.
Otázkou je, zda skutečně přijde očekávaný efekt omezení zadlužení domácností. Pro výši nájmů a
prodejních cen bytů platí přímá úměra, když vzrostou ceny bytů, s mírným zpožděním dochází i
k růstu cen nájmů. Částka placeného nájemného je velmi často podobná výši splátky hypotéky –
domácnosti zásadní část svého příjmu vydávají
na bydlení, jen si nebudou moci platit na své vlastní.
Ing. Lucie Lea Moulisová
Hypoteční makléř GEPARD FINANCE a.s.
Použité zdroje:
https://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/tiskove_zpravy_cnb/2018/20180612_zfs.html
http://www.finparada.cz/5107-Co-na-novou-regulaci-hypotek-od-CNB-rikaji-banky-a-developeri.aspx
https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/cnb-ve-stredu-opet-zvysi-urokove-sazby-ocekavaji-
ekonomove/1666041