Nájem bytu

Nájem bytu

  • použije se na byt, ale i dům, pokud slouží k zajištění bytových potřeb
  • nemůže být na újmu nájemci, že dané prostory nebyly zkolaudovány jako prostory sloužící k bydlení
  • smlouva vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemůže vůči nájemci namítat, že smlouva nebyla uzavřena v písemné formě
  • užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou
  • nájemci nelze v nájemní smlouvě stanovit povinnost platit smluvní pokutu
  • nájemce může dát do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele
  • nájemce může ve své domácnosti přijímat kohokoliv (jako návštěvu); přijmutí nového člena do nájemcovy domácnosti však může být podmíněno souhlasem pronajímatele, přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě pronajímateli; neučiní-li tak do dvou měsíců, pak závažně porušil svou povinnost
  • pokud nájemce ví o své nepřítomnosti v bytě, která je delší než dva měsíce, i o tom, že během této doby bude těžko dostupný, musí to oznámit pronajímateli a určit osobu, která za nájemce v případě nutnosti zajistí přístup do bytu
  • pronajímatel má právo žádat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách
  • jistota (kauce) na zaplacení nájemného a splnění dalších povinnosti souvisejících s nájmem může být stanovena až do výše šestinásobku měsíčního nájemného; nájemce má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího poskytnutí pronajímateli
  • strany si mohou sjednat způsob zvyšování nájemného během doby nájmu, nebo jej naopak vyloučit; pokud však nic takového nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše nájemného v místě a čase obvyklém, a to maximálně jednou ročně, kdy výše navrženého zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v uplynulých třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent; obdobně může postupovat i nájemci při návrhu snížení nájemného; v případě nedosažení dohody rozhodne na návrh jedné ze stran soud
  • pokud pronajímatel provede takové stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či celkové podmínky bydlení, nebo znamenají trvalé úpory energie nebo vody, může se pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce
  • pronajímatel musí umožnit nájemci nahlédnout do vyúčtování nákladů za služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z nich opisy, výpisy a kopie
  • nájemce má právo chovat v bytě zvíře i bez předchozího souhlasu pronajímatele, ovšem pouze, nepůsobí-li chov zvířete pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě
  • nájemce může v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí nepřiměřené zatížení pro byt nebo dům
  • zemře-li nájemce, přechází nájem na členy nájemcovi domácnosti, kteří s ním žili v den jeho smrti v bytě a nemají vlastní byt; takový nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne jeho přechodu; to neplatí v případě přechodu na osobu starší sedmdesáti let; stejně to neplatí při přechodu na osobu mladší 18 let, v takovém případě končí nájem nejpozději, kdy taková osoba dosáhne věku 20 let
  • nepřejde-li nájem na členy nájemcovy domácnosti, přejde nájem na nájemcovi dědice; v takovém případě má však pronajímatel i tento dědic právo vypovědět nájem do tří měsíců, kdy se o této skutečnosti dozvěděli
  • není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit a vyklizením nájem zaniká
  • proti výpovědi ze strany pronajímatele může nájemce podat návrh k soudu do dvou měsíců od doručení výpovědi, aby soud přezkoumal, zda je výpověď oprávněná
  • NOZ neobsahuje žádný výpovědní důvod s přivolením soudu
  • NOZ odstraňuje povinnost pronajímatele poskytnout nájemci bytovou náhradu při výpovědi
  • Pronajímatel může nájem nově vypovědět dokonce bez výpovědní lhůty, a to v případě porušení nájemcovy povinnosti zvlášť závažným způsobem:
    • nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno
    •  v takovém případě musí nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce do skončení nájmu – doručení výpovědi

Nájem družstevního bytu

ustanovení NOZ o výpovědi z nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí
nájem družstevního bytu zaniká vyloučením člena z bytového družstva, vyloučit člena bytové družstva je možné pouze:
o   poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
o   byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází