Předkupní právo 2018

Prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní právo

Díky zákon 460/2016 Sb. se nám od 1.1.2018 vrací předkupní právo. Tedy povinnost při podílovém spoluvlastnictví nabídnout nemovitost spoluvlastníkům. Novela zákona, která si slibovala odstranění komplikací ve vlastnictví nemovitých věcí, pokud společnou věc má zapsáno několik spoluvlastníků. Opět vstoupilo v platnost předkupní právo, kdy nejprve musí být nemovitá věc nabídnuta k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Cílem bylo, aby se do budoucna majetkové podíly sjednocovaly. Změna zákona, ale řadu prodejů zkomplikovala. Předkupní právo usnadňuje i komplikuje.
V praxi se často stává, že k nemovité věci má spoluvlastnický podíl několik vlastníků. Dochází k tomu
například při dědickém řízení a zděděné podíly na rozděleném majetku se mohou dále dědictvím
rozdělovat. Jakmile chtěl některý z vlastníků svou část majetku prodat, dostává se k uzavřenému
majetku rodiny třetí osoba. Cílem novely zákona bylo především to, aby měli stávající majitelé
možnost odkoupit podíl přednostně. Tím by se do budoucna mohl majetek objevit opět pod
vlastnictvím pouze jedné z osob a jeho správa a nakládání s majetkem by se zjednodušilo. Bohužel ale nastal problém, který nejvíce pocítili majitelé bytů v bytových domech.

Co je předkupní právo

Předkupní právo vymezuje nárok každého spoluvlastníka, aby mu byla prodávaná věc nabídnuta ke
koupi přednostně, a to za stejných podmínek jako zájemci o nemovitost. Po sepsání kupní smlouvy
s novým zájemcem máte tedy povinnost s jejím obsahem seznámit spoluvlastníky. Ti se do 3
měsíců mohou rozhodnout, že zakoupí podíl na nemovitosti. Pokud se tak rozhodnou, musí dostat
přednost před původním kupujícím. Po třech měsících od oznámení jejich nárok zaniká a je možné
dokončit původní prodej. Jestliže ale nedojde k oznámení prodeje spoluvlastníkům a nemovitost je
v katastru přepsána na nového majitele, počíná běžet lhůta 3 let, kdy je možné uvedený zápis
napadnout a požadovat prodej spoluvlastnického podílu mezi stávající majitele.

Jak předkupní právo komplikuje prodej

Největší problémy se začaly objevovat v případě bytových domů, kdy k bytové jednotce náleží
garážové stání, sklep nebo podíl na příjezdové cestě. Pokud není sklep nebo garáž vymezena jako
samostatná jednotka, ale pouze jako podíl na společném prostoru v domě, vztahuje se na vás
povinnost nabídnout prodej garáže nebo sklepa nejprve ostatním obyvatelům v domě. Jak to
v praxi vypadá? Objeví se kupec na váš byt, vy s ním sepíšete kupní smlouvu a obsah kupní smlouvy
musíte předložit ostatním spoluvlastníkům. To znamená obeslat dopisem i stovky jiných osob. Po
odeslání dopisů a informování všech zúčastněných počíná běžet lhůta 3 měsíců. Celé 3 měsíce musí
stávající kupec čekat, zda bude jeho prodej realizován.

Předkupní právo snižuje hodnotu nemovitosti

V případě sklepa nebo garáže je předkupní právo velkou komplikací. Kupující je považuje za součást
bytu a bez nich pro něj nemá nemovitost stejnou hodnotu. Pokud si místo bytu s garáží kupujete byt,
kde nebudeme mít možnost parkování, budete žádat vysokou slevu z kupní ceny nebo rovnou
odmítnete takový byt zakoupit. Předkupní právo nejen že celý proces zdrží, ale často jej přímo zmaří.

Předkupní právo komplikuje získání hypotečního úvěru

Jestliže kupujete nemovitost na hypoteční úvěr, banka přímo požaduje, aby byly vymezeny práva
k užívání příjezdové cesty. Jak ale získat hypotéku, když podíl na příjezdové cestě musí být nabídnut
nejprve k odkoupení stávajícím majitelům? Naštěstí se do budoucna připravuje novelizace tohoto
zákona.
Změna v předkupním právu by se měla objevit po roce 2020 a komplikované prodeje garáží a sklepů
se znovu usnadní.

Pokud byste potřebovali řešit prodej v rámci předkupního práva,

neváhejte se na nás obrátit.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

daň koupě nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí

(dříve nazývaná jako daň z převodu nemovitostí)

Poplatníkem je nabyvatel. POZOR! Dříve to by prodávající.

Sazba daně – 4 %

Výpočet daně – součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně

Základ daně – nabývací hodnota nemovité věci snížená o uznatelný výdaj

Uznatelný výdaj – odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek, jehož předložení je vyžadováno zákonem

Od 1.1.2014 se vypočítává z ceny sjednané v kupní smlouvě nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (která se rovná 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku nebo 75 % směrné hodnoty stanovené finančním úřadem).

V daňovém přiznání si poplatník vybere, jestli chcete sjednanou cenu porovnávat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem (poté jej přiloží jako přílohu daňového přiznání) nebo zda nechá na finančním úřadu, aby sjednanou cenu porovnal se svými údaji o cenách daného typu nemovitostí v daném místě a čase (tzn. aby posoudil tzv. směrnou hodnotu). Pokud mu poplatník dá málo informací o převáděné nemovitosti (zohledňuje se druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci,) a finanční úřad proto nebude schopen směrnou hodnotu určit, vyzve stejně poplatníka k předložení znaleckého posudku.

Nicméně směrná hodnota se určuje pouze u těchto nemovitostí (dle důvodové zprávy k zákonu se jedná o 80 % obchodů na realitním trhu):

a)     pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

b)     stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

c)     jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,

d)     nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),

e)     pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.

Směrnou hodnotu můžete určit zde : https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/urceni-smerne-hodnoty/2018 

ÚČTY PRO ZAPLACENÍ:

V případě ostatních nemovitých věcí než je shora uvedeno, u kterých nelze tuto směrnou hodnotu určit, např. budov hotelů, budov nebo hal pro obchod, průmysl, zemědělství, dopravu, apod., bude potřeba nadále předkládat znalecký posudek povinně, neboť finanční úřad nebude (schopen) určovat směrnou hodnotu dle tabulkových cen, ale bude nutné hodnotu nemovitosti vždy konkrétně posoudit v terénu znalcem. Je-li znalecký posudek přikládán povinně, je úplata za něj odečitatelná ze základu daně.

Katastr nemovitostí

Změny v katastru nemovitostí

  • nový zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
  • změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv do katastru nemovitostí budou provedeny vždy vkladem (nikoli záznamem)
  • vklad je možno provést na základě listin v písemné i elektronické podobě
  • přikládá se pouze jeden stejnopis předmětné listiny
  • katastr nemovitostí již nevrací předmětnou listinu s doložkou o vkladu práva, ale zasílá vyrozumění o provedení vkladu

Postup v rámci vkladového řízení

  • jsou-li splněny podmínky, katastr nemovitostí návrh povolí, ne však dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů
  • je-li návrhu vyhověno, rozhodnutí se nevydává v písemné formě, provede se pouze záznam do spisu, čímž nabývá rozhodnutí právní moci
  • je-li vklad povolen, zašle katastr nemovitostí účastníkům vyrozumění o vkladu a vkladovou listinu založí do sbírky listin
  • proti rozhodnutí o povolení vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba k soudu
  • rozhodnutí se vydává pouze v případě částečného nebo plného zamítnutí návrhu
  • proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu není přípustný opravný prostředek, pouze žaloba do 30 dnů k soudu
  • další vkladové řízení týkající se stejné nemovitosti se po dobu stanovenou po podání žaloby nebo po dobu trvání soudního řízení přerušuje

Ochrana před podvodným zápisem do katastru nemovitostí

  • plná moc k zastupování před katastrálním úřadem musí být s úředně ověřenými podpisy
  • katastr nemovitostí bude doručovat jak zástupci, tak zastoupenému
  • nejpozději druhý den po podání návrhu na vklad vyznačí katastr nemovitostí u předmětné nemovitosti plombu a vlastník či jiný oprávněný bude katastrálním úřadem informován
  • katastr nemovitostí bude zasílat informaci o vyznačené plombě:
  • písemně na adresu trvalého pobytu nebo elektronicky do datové schránky
  • na žádost též emailem nebo zprávou na mobilní telefon
  • prostřednictvím služby „sledování změn v katastru“
  • vklad bude povolen po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace vlastníkovi či oprávněnému

Nová možnost zřízení tzv. služby sledování změn v katastru

  • každý vlastník či oprávněný z věcného práva z katastru nemovitostí může požádat o zřízení služby
  • žádost se podává prostřednictvím datové schránky nebo písemně s úředně ověřeným podpisem
  • katastrální úřad bude zasílat informaci o všech změnách týkajících se jeho nemovitostí
  • forma zasílání: elektronická pošta, datová schránka, textová zpráva nebo webová služba
  • poplatek: 200,- Kč za zpřístupnění pro vlastníka s méně než 20 nemovitostmi