Trh nemovitostí 1Q 2018 na dobříšsku

Trh nemovitostí 1Q 2018 na dobříšsku

Dobříšsko prodej nemovitostí

Jak se prodávalo na Dobříši a v okolí? Připravili jsem si pro Vás malý výcuc.

Prodej domů Dobříš

Domů na Dobříši se prodalo pramálo- konkrétně prošlo katastrem za první čtvrtletí pouze 6 domů.

V nabídce jich však bylo více, což můžete sledovat na grafech 

Zdroj: Cemap.cz

Zdroj: Cemap.cz

Prodej byty Dobříš

S byty to nebylo o moc veselejší,za první 3 měsíce se realizovalo 7 prodejů, z nichž 3 byly přes nás. Tedy v OV, bohužel nedokážu evidovat DV. Oba byly realizovány přese mne.

Cena v průměru je na stejné úrovni jako poslední kvartál za 2017 (https://www.dobris-nemovitosti.cz/realitni_radce/trh-2017-dobrissku/), ačkoliv poptávka neochlazuje, vypadá, že jsme se dostali již na strop. Alespoň tak tomu nasvědčuje i realitní trh v Praze, kde se ceny zastavili a prodej ochladl.

Nějaké grafy, co bylo v nabídce:

Zdroj: Cemap.cz

A jaké máme složení na Dobříši v rámci kupní síly? 7374 obyvatel starších 15 let. Ale Dobříš není zajímavá jen pro Dobříšáky. I když ti vedou z malého dotazování (vzorek 176 lidí) – 55% obyvatel jsou rodilý a z mé zkušenosti by ani neměnili. 37% se přistěhovalo odjinud než okresu. Pouhých 8% se přistěhovalo z našeho okresu.

 

Domy a pozemky okolí Dobříše

A ačkoliv mnoho rodilých Dobříšáku nechce z z Dobříše, již je vidět, že se díky nedostatku nemovitostí poptávka přesouvá do okolních vesnic. Nejpoptávanější jsou vesnice maximálně 2-3 vesnice vzdálené od Dobříše.

Zdroj: Cemap.cz

Velký zájem se projevil i o okolní pozemky. Obecně jde říci, že vesnice směrem ku Praze se pohybují přes 1000 Kč/m2 na druhou stranu je to pod 1000 Kč/m2.

V průměru:

Zdroj: Cemap.cz

Vklady okres

Pro malé srovnání jak si vedl celý okres. Za první čtvrtletí to bylo 1602 zápisů vlastnického práva na katastru. Pro porovnání loni to bylo 1487 zápisů, v roce 2015 1329. Je vidět , že na Dobříši, jak říkáme my z branže- nemáme co prodávat.

 

Hypotéky

data k březnu

ÚROKOVÉ SAZBY HYPOTÉK

70% LTV: ↖ 2,35 %

80% LTV: ↖ 2,24 %

85% LTV: ← 2,94 %

90% LTV: ↘ 3,09 %

INDEX NÁVRATNOSTI BYDLENÍ: 6,52 ROKU

VÝVOJ CEN BYTŮ Byty 1+1: -1,54 % Byty 2+1: -0,49 % Byty 3+1: 3,58 %

Za 1Q bylo půjčeno 70mld. Kč na HÚ a stavebních spořeních. Hypoték bylo sjednáno přes 24tis. A to v průměru za 2,37%.

zdroj: realitycechy.cz, golemfinance.cz

V Příbramském okresu přibylo 535 zástavních práv na nemovitost, 498 se jich vymazalo (splatilo)

 

Zadluženost

Oblast Příbrami (9,36% osob je v exekuci) je na tom hůře než oblast Dobříše (7,07% v exekuci).

Na dobříšsku bylo za rok 2017 6729 exekucí. V průměru 5 na osobu. Průměr nepatrně zhoršují okolní obce.

 

Zdroj: mapaexekuci.cz

Trh 2017 na Dobříšsku

Trh 2017 na Dobříšsku

Jaký byl rok 2017 v oblasti realit na Dobříšsku?

Jedním slovem divoký.

Ceny poskočily závratně nahoru. Což jsme mohli sledovat již koncem roku 2016.

vývoj trhu 2017

 

Ohlédnutí- realitní cyklus

V roce 2017 pokračoval růst o 10-30 %. V tuto chvíli jsme již v průměru přesáhl i rok 2008 , který byl taktéž nadprůměrný. Poté ceny začaly padat 2009 cca 30%, každý další rok o dalších 10 %, což se zastavilo až v 2014 /2015, kde jsme se ustálili na polovině průměrné ceny z roku 2008. Jaký vývoj nás čeká nyní? Půjdou ceny nahoru, budou stagnovat či se odehraje stejný pád? O tom se můžeme v tuto chvíli pouze přít, pojďme ale mrknout na fakta.

Dobrá ekonomika, vysoké platy -> lidi utrácejí. Koruna posiluje. Úroky se zvyšují. A?

Budou končit fixace. A lidem naskočí splátka. Otázka je, zda ji zvládnou splácet. Ale to již hodně předbíhám. Každopádně by toto trh ovlivnilo, neboť by to přineslo osvěžení trhu ve formě nových nemovitostí (zabavené). To však nepřijde náhle.

Je však něco, co nám trh ovlivňuje také a to je nová výstavba . V Praze nová výstavba velmi ožila, takže nepochybuji, že by ochlazení v Praze přišlo již brzy. Jak na to však reaguje Dobříš? Nová výstavba téměř nulová. Chybí pozemky pro projekty. Byty nejsou, což samozřejmě stále tlačí ceny nahoru. Co je může zastavit? Vzrůstající úroky, zpřísnění podmínek od bank. Lidé si byty nebudou moci dovolit, to natáhne postupně ceny dolu. Kdy však tento scénář a jestli vůbec nastane, jak jsem řekla na začátku, se můžeme pouze domnívat.

Pojďme mrknout, co víme.

Jaký byl rok 2017 na Dobříši a v okolí

Na Dobříšsku poněkud zoufalý, alespoň pro ty, co sháněli nemovitost, ale také pro ty, co svou nemovitost prodali v první polovině 2016, tak si nyní rvali vlasy, že ji prodali levně.

Přesto se však prodávalo, což dosvědčují statistiky z katastru. Na Příbrami se za první 3 kvartály podalo 4937 vkladových řízení a 1672 hypoték. Což je v průměru, tak nějak stále stejně.

Trh Dobříš

Na Dobříši máme cca 1600 domů k bydlení + 330 chat a 100 bytových domů.

Byty na Dobříši

Konkrétně na Dobříši mám za první 3Q zaznamenán prodej 24 bytů (neeviduji družstevní byty). Předpokládám, že do nějakých + 10 jich bude za Q poslední. To jsou čísla samoprodejů i RK a pokud mě či katastru něco neuteklo, více jich prostě nebylo. V RE/MAXu nám jich rukama proběhlo nějakých 9. Poptávek však každý náš makléř eviduje cca 5-10. Zde vidíme výrazný převis poptávky, což samozřejmě stále ceny tlačí výše. Těch 24 bytů se prodávalo v rozptylu 15.824 – 47.883 Kč/m2, průměrně 29.618 Kč /m2. V RE/MAXu jsme na průměru 36.713 Kč /m2 za celý rok.

Domy na Dobříši

Dle mých statistik proběhlo katastrem za minulý rok 17 domů k prodeji a to v průměrné hodnotě 3,9mil. V RE/MAXu se nám povedlo v loňském roce zvýšit cenu domů, které jsme na Dobříši prodali o v průměru 3,5 % nad očekávání majitele.

Poptávka

V minulém roce byla Dobříš a okolí velmi poptávané z Prahy a také velkou měrou do poptávek přispíval Bobcat, který nám sem sestěhoval divizi z Belgie.

Zadluženost na Dobříši

69 obyvatel z Dobříše je aktuálně v insolvenci.

Exekuce a dražby nemám v tuto chvíli k dispozici.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí

Koupili či prodali jste během minulého roku nemovitost ?

daň z nemovitosti

Potom se vás týká daň z nemovitých věcí

Tedy se na vás vztahuje povinnost podat do konce ledna roku následujícího daňové přiznání. Tato daň se na rozdíl od jiných platí dopředu.

Jakou formou se daňové přiznání podává ?

Tiskopis včetně všech příloh je k dispozici na finančních úřadech, v elektronické podobě ho najdete také zde (dole), případně pokud vlastníte datovou schránku, máte povinnost ji k tomuto účelu použít.

Týká se podání daňového přiznání všech majitelů nemovitostí ?

Nikoliv. Jestliže už jsem podal daňové přiznání dříve a nedošlo u nemovitosti ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně, například nástavbě dalšího podlaží, bude vám daň vyměřena finančním úřadem ve výši poslední známé daně, případně upravené z důvodu změny sazeb a podobně.

Musíte také podat dodatečné přiznání pokud jsem prodal / koupil nemovitost a v daném katastru mám ještě další nemovitost.

Přiznání k dani z nemovitých věcí musejí podávat i majitelé novostaveb.
Daňové přiznání musí podat též majitelé nemovitých věcí v katastrech, kde v loňském roce proběhla tzv. digitalizace.

Co když k zápisu v katastru dojde až na začátku roku 2022?

Víc času na podání daňového přiznání za rok 2022 mají ti, kdo sice o zápis do katastru zažádali ještě v roce 2021, ale dojde k němu až v roce 2022. Přiznání je v takových případech nutné podat do tří kalendářních měsíců, které následují po měsíci, v němž k zápisu došlo.

Placení daně
Na placení daně ještě máte čas. Přijde vám složenka. Pokud daň nepřesáhne 5 000,- Kč, je nutné ji uhradit do konce května. Pokud bude vyšší, můžete peníze poslat ve dvou splátkách. První má splatnosti opět na konci května, druhá na konci listopadu. Nově je možnost platit tuto daň přes SIPO.

Formulář ke stažení či interaktivní vyplnění zde

Online návod zde : https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=d_TPE_yTQ94

Předkupní právo 2018

Prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní právo

Díky zákon 460/2016 Sb. se nám od 1.1.2018 vrací předkupní právo. Tedy povinnost při podílovém spoluvlastnictví nabídnout nemovitost spoluvlastníkům. Novela zákona, která si slibovala odstranění komplikací ve vlastnictví nemovitých věcí, pokud společnou věc má zapsáno několik spoluvlastníků. Opět vstoupilo v platnost předkupní právo, kdy nejprve musí být nemovitá věc nabídnuta k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Cílem bylo, aby se do budoucna majetkové podíly sjednocovaly. Změna zákona, ale řadu prodejů zkomplikovala. Předkupní právo usnadňuje i komplikuje.
V praxi se často stává, že k nemovité věci má spoluvlastnický podíl několik vlastníků. Dochází k tomu
například při dědickém řízení a zděděné podíly na rozděleném majetku se mohou dále dědictvím
rozdělovat. Jakmile chtěl některý z vlastníků svou část majetku prodat, dostává se k uzavřenému
majetku rodiny třetí osoba. Cílem novely zákona bylo především to, aby měli stávající majitelé
možnost odkoupit podíl přednostně. Tím by se do budoucna mohl majetek objevit opět pod
vlastnictvím pouze jedné z osob a jeho správa a nakládání s majetkem by se zjednodušilo. Bohužel ale nastal problém, který nejvíce pocítili majitelé bytů v bytových domech.

Co je předkupní právo

Předkupní právo vymezuje nárok každého spoluvlastníka, aby mu byla prodávaná věc nabídnuta ke
koupi přednostně, a to za stejných podmínek jako zájemci o nemovitost. Po sepsání kupní smlouvy
s novým zájemcem máte tedy povinnost s jejím obsahem seznámit spoluvlastníky. Ti se do 3
měsíců mohou rozhodnout, že zakoupí podíl na nemovitosti. Pokud se tak rozhodnou, musí dostat
přednost před původním kupujícím. Po třech měsících od oznámení jejich nárok zaniká a je možné
dokončit původní prodej. Jestliže ale nedojde k oznámení prodeje spoluvlastníkům a nemovitost je
v katastru přepsána na nového majitele, počíná běžet lhůta 3 let, kdy je možné uvedený zápis
napadnout a požadovat prodej spoluvlastnického podílu mezi stávající majitele.

Jak předkupní právo komplikuje prodej

Největší problémy se začaly objevovat v případě bytových domů, kdy k bytové jednotce náleží
garážové stání, sklep nebo podíl na příjezdové cestě. Pokud není sklep nebo garáž vymezena jako
samostatná jednotka, ale pouze jako podíl na společném prostoru v domě, vztahuje se na vás
povinnost nabídnout prodej garáže nebo sklepa nejprve ostatním obyvatelům v domě. Jak to
v praxi vypadá? Objeví se kupec na váš byt, vy s ním sepíšete kupní smlouvu a obsah kupní smlouvy
musíte předložit ostatním spoluvlastníkům. To znamená obeslat dopisem i stovky jiných osob. Po
odeslání dopisů a informování všech zúčastněných počíná běžet lhůta 3 měsíců. Celé 3 měsíce musí
stávající kupec čekat, zda bude jeho prodej realizován.

Předkupní právo snižuje hodnotu nemovitosti

V případě sklepa nebo garáže je předkupní právo velkou komplikací. Kupující je považuje za součást
bytu a bez nich pro něj nemá nemovitost stejnou hodnotu. Pokud si místo bytu s garáží kupujete byt,
kde nebudeme mít možnost parkování, budete žádat vysokou slevu z kupní ceny nebo rovnou
odmítnete takový byt zakoupit. Předkupní právo nejen že celý proces zdrží, ale často jej přímo zmaří.

Předkupní právo komplikuje získání hypotečního úvěru

Jestliže kupujete nemovitost na hypoteční úvěr, banka přímo požaduje, aby byly vymezeny práva
k užívání příjezdové cesty. Jak ale získat hypotéku, když podíl na příjezdové cestě musí být nabídnut
nejprve k odkoupení stávajícím majitelům? Naštěstí se do budoucna připravuje novelizace tohoto
zákona.
Změna v předkupním právu by se měla objevit po roce 2020 a komplikované prodeje garáží a sklepů
se znovu usnadní.

Pokud byste potřebovali řešit prodej v rámci předkupního práva,

neváhejte se na nás obrátit.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

daň koupě nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí

(dříve nazývaná jako daň z převodu nemovitostí)

Poplatníkem je nabyvatel. POZOR! Dříve to by prodávající.

Sazba daně – 4 %

Výpočet daně – součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně

Základ daně – nabývací hodnota nemovité věci snížená o uznatelný výdaj

Uznatelný výdaj – odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek, jehož předložení je vyžadováno zákonem

Od 1.1.2014 se vypočítává z ceny sjednané v kupní smlouvě nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (která se rovná 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku nebo 75 % směrné hodnoty stanovené finančním úřadem).

V daňovém přiznání si poplatník vybere, jestli chcete sjednanou cenu porovnávat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem (poté jej přiloží jako přílohu daňového přiznání) nebo zda nechá na finančním úřadu, aby sjednanou cenu porovnal se svými údaji o cenách daného typu nemovitostí v daném místě a čase (tzn. aby posoudil tzv. směrnou hodnotu). Pokud mu poplatník dá málo informací o převáděné nemovitosti (zohledňuje se druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci,) a finanční úřad proto nebude schopen směrnou hodnotu určit, vyzve stejně poplatníka k předložení znaleckého posudku.

Nicméně směrná hodnota se určuje pouze u těchto nemovitostí (dle důvodové zprávy k zákonu se jedná o 80 % obchodů na realitním trhu):

a)     pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

b)     stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

c)     jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,

d)     nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),

e)     pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.

Směrnou hodnotu můžete určit zde : https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/urceni-smerne-hodnoty/2018 

ÚČTY PRO ZAPLACENÍ:

V případě ostatních nemovitých věcí než je shora uvedeno, u kterých nelze tuto směrnou hodnotu určit, např. budov hotelů, budov nebo hal pro obchod, průmysl, zemědělství, dopravu, apod., bude potřeba nadále předkládat znalecký posudek povinně, neboť finanční úřad nebude (schopen) určovat směrnou hodnotu dle tabulkových cen, ale bude nutné hodnotu nemovitosti vždy konkrétně posoudit v terénu znalcem. Je-li znalecký posudek přikládán povinně, je úplata za něj odečitatelná ze základu daně.

Stavba je součástí pozemku

Stavba je součástí pozemku

Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Ani po 1. 1. 2014 však nebudou součástí pozemku tyto stavby:

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunel, podzemní parkoviště)
  • dočasné stavby
  • inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, el. vedení)
  • stroj a jiné zařízení upevněné do pozemku nebo upevněné ve stavbě na něm postavené, pokud je taková výhrada zapsaná v katastru nemovitostí
  • věci, o kterých tak stanoví zákon a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace)

Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby:

Stavba se stane součástí pozemku. To znamená, že dnem účinnosti zákona se již nejedná o dvě samostatné věci, od tohoto okamžiku tudíž bude možno disponovat již jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby).

b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka:

Stavba se nestává součástí pozemku, zůstává samostatnou nemovitou věcí. Vlastník pozemku, jakož i vlastník stavby na něm postavené budou mít vzájemné předkupní právo