Nové vymezení nemovitých věcí

Nové vymezení nemovitých věcí

Nemovité věci jsou všechny pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunely, podzemní parkoviště), jakož i věcná práva k nim (např. zástavní právo, věcné břemeno), a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (jedná se např. pozemní komunikace).

Nově podle NOZ se rozlišují hmotné nemovité věci (např. pozemky) a nehmotné nemovité věci (např. zástavní právo k pozemku).

Novinky v právní úpravě nájmu

Novinky v právní úpravě nájmu

  • NOZ se bude aplikovat na všechny nájmy bytu a nájmy nemovitých věcí ode dne 1. 1. 2014 (s výjimkou tzv. pachtu), i když byla smlouva uzavřena před tímto datem

Obecné koncepční změny:

  • stačí, aby bylo ze smlouvy patrné, že se jedná o nájemní smlouvu, co je předmětem nájmu a kdo je pronajímatel a nájemce; nic dalšího nemusí být uvedeno, dokonce ani výše nájemného, NOZ obsahuje podpůrná ustanovení pro vše, co nebylo výslovně sjednáno ve smlouvě
  • na návrh vlastníka nemovité věci je možné zapsat nájem do katastru nemovitostí
  • pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, lze-li ji dnes dostatečně přesně určit
  • nájemce se může domáhat ochrany sám vůči třetím osobám, které jej ruší v jeho nájemním právu, nebo dokonce žádají vydání věci; může však stále požadovat ochranu také po pronajímateli
  • pokud si strany dojednají dobu nájmu delší než 50 let, platí domněnka, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (tedy přesný opak toho, čeho chtěly smluvní strany dosáhnout), v prvních 50 letech je však možné vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a v ujednané výpovědní době
  • po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu a všechny opravy věci provádí pronajímatel
  • i když není v nájemní smlouvě nic uvedeno, je nájemce povinen užívat věc jako řádný hospodář
  • do podnájmu může dát nájemce věc jen s předchozím souhlasem pronajímatele
  • nájemné se platí v ujednané výši, nebyla-li výše stanovena, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obvyklých věcí za obdobných podmínek
    • při změně vlastníka pronajaté věci, přecházejí práva a povinnost z nájmu na nového vlastníka
      • pro nového vlastníka však nejsou závazné ty povinnosti z nájemní smlouvy, které nevyplývají přímo ze zákona a o nichž nový vlastník nevěděl
      • neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemcem
      • z důvodu změny vlastnictví nemá pronajímatel právo vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí

Daň z přidané hodnoty u pozemků

  Daň z přidané hodnoty u pozemků od 1.1. 2014

V zákoně o DPH již od 1. 1. 2014 není uveden pojem stavebního pozemku. Nová právní úprava jde jinou cestou, zjednodušeně řečeno, po 1. 1. 2014 bude od DPH osvobozen jen ten pozemek, který je nezastavěn, bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby.

Dodání pozemku je tedy dle ust. § 56 odst. 2 zákona o DPH osvobozeno pouze, jde-li o pozemek, na kterém současně:

a) není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem;

b) není inženýrská síť a

c) nemůže být podle platného a účinného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby stavba provedena.

  Zákon říká:

Stavební povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby nelze ztotožňovat s územním rozhodnutím, s rozhodnutím o umístění stavby, ani s právem stavby. Skutečnost, zda je stavba resp. inženýrská síť vlastněna stejnou osobou jako pozemek nebo třetí osobou, není podstatná. Osvobození pozemku je vázáno na absenci stavby spojené se zemí pevným základem; existence movité stavby osvobození nebrání. Pokud jde o inženýrskou síť, není pro účely nového ust. § 56 odst. 2 zákona o DPH podstatné, zda je spojena se zemí pevným základem či nikoliv.

Dodání pozemku je dále dle ust. § 56 odst. 3 zákona o DPH osvobozeno také po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby. Zde je při uplatňování DPH třeba vycházet z principu nedělitelnosti režimu zdanění stavby a přiléhajícího pozemku.

Při dodání předmětného pozemku v r. 2014 uskuteční plátce zdanitelné plnění s datem uskutečnění tohoto zdanitelného plnění dle § 21 odst. 3 zákona o DPH v novém znění. Zdanění bude v daném případě podléhat jen rozdíl mezi celkovou úplatou za plnění a částkou uhrazenou jako záloha v roce 2013 (samozřejmě pokud nebudou hrazeny v roce 2014 další – již dani podléhající – zálohy).

Podle § 56 odst. 1 stávajícího znění zákona o DPH i podle § 56 odst. 3 tohoto zákona v novém znění od 1. 1. 2014 činí délka lhůty, po jejímž uplynutí od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data prvního započetí užívání stavby je převod dotčených věcí osvobozen, 5 let. To ale neplatí pro převod všech nemovitostí. Bod 2. přechodných ustanovení čl. II zákona č. 502/2012 Sb. stanoví, že u převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých přede dnem účinnosti zákona č. 502/2012 Sb. (před 1. 1. 2013) se použije lhůta uvedená v ust. § 56 zákona o DPH ve znění účinném do 31. 12. 2012.

  V praxi

Prakticky to znamená, že u staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do konce r. 2012 platí pro osvobození jejich převodu časový test v délce 3 let, zatímco pro uvedené nemovitosti nabyté po 1. 1. 2013 v délce 5 let. Toto přechodné ustanovení zůstává v platnosti i po 1. 1. 2014 a u vyjmenovaných nemovitostí (staveb, bytů a nebytových prostor) je tak z hlediska délky lhůty, po jejímž uplynutí, je jejich převod osvobozen od daně, speciálním ustanovením.

Katastr nemovitostí

Změny v katastru nemovitostí

  • nový zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
  • změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv do katastru nemovitostí budou provedeny vždy vkladem (nikoli záznamem)
  • vklad je možno provést na základě listin v písemné i elektronické podobě
  • přikládá se pouze jeden stejnopis předmětné listiny
  • katastr nemovitostí již nevrací předmětnou listinu s doložkou o vkladu práva, ale zasílá vyrozumění o provedení vkladu

Postup v rámci vkladového řízení

  • jsou-li splněny podmínky, katastr nemovitostí návrh povolí, ne však dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů
  • je-li návrhu vyhověno, rozhodnutí se nevydává v písemné formě, provede se pouze záznam do spisu, čímž nabývá rozhodnutí právní moci
  • je-li vklad povolen, zašle katastr nemovitostí účastníkům vyrozumění o vkladu a vkladovou listinu založí do sbírky listin
  • proti rozhodnutí o povolení vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba k soudu
  • rozhodnutí se vydává pouze v případě částečného nebo plného zamítnutí návrhu
  • proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu není přípustný opravný prostředek, pouze žaloba do 30 dnů k soudu
  • další vkladové řízení týkající se stejné nemovitosti se po dobu stanovenou po podání žaloby nebo po dobu trvání soudního řízení přerušuje

Ochrana před podvodným zápisem do katastru nemovitostí

  • plná moc k zastupování před katastrálním úřadem musí být s úředně ověřenými podpisy
  • katastr nemovitostí bude doručovat jak zástupci, tak zastoupenému
  • nejpozději druhý den po podání návrhu na vklad vyznačí katastr nemovitostí u předmětné nemovitosti plombu a vlastník či jiný oprávněný bude katastrálním úřadem informován
  • katastr nemovitostí bude zasílat informaci o vyznačené plombě:
  • písemně na adresu trvalého pobytu nebo elektronicky do datové schránky
  • na žádost též emailem nebo zprávou na mobilní telefon
  • prostřednictvím služby „sledování změn v katastru“
  • vklad bude povolen po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace vlastníkovi či oprávněnému

Nová možnost zřízení tzv. služby sledování změn v katastru

  • každý vlastník či oprávněný z věcného práva z katastru nemovitostí může požádat o zřízení služby
  • žádost se podává prostřednictvím datové schránky nebo písemně s úředně ověřeným podpisem
  • katastrální úřad bude zasílat informaci o všech změnách týkajících se jeho nemovitostí
  • forma zasílání: elektronická pošta, datová schránka, textová zpráva nebo webová služba
  • poplatek: 200,- Kč za zpřístupnění pro vlastníka s méně než 20 nemovitostmi