Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí

Koupili či prodali jste během minulého roku nemovitost ?

daň z nemovitosti

Potom se vás týká daň z nemovitých věcí

Tedy se na vás vztahuje povinnost podat do konce ledna roku následujícího daňové přiznání. Tato daň se na rozdíl od jiných platí dopředu.

Jakou formou se daňové přiznání podává ?

Tiskopis včetně všech příloh je k dispozici na finančních úřadech, v elektronické podobě ho najdete také zde (dole), případně pokud vlastníte datovou schránku, máte povinnost ji k tomuto účelu použít.

Týká se podání daňového přiznání všech majitelů nemovitostí ?

Nikoliv. Jestliže už jsem podal daňové přiznání dříve a nedošlo u nemovitosti ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně, například nástavbě dalšího podlaží, bude vám daň vyměřena finančním úřadem ve výši poslední známé daně, případně upravené z důvodu změny sazeb a podobně.

Musíte také podat dodatečné přiznání pokud jsem prodal / koupil nemovitost a v daném katastru mám ještě další nemovitost.

Přiznání k dani z nemovitých věcí musejí podávat i majitelé novostaveb.
Daňové přiznání musí podat též majitelé nemovitých věcí v katastrech, kde v loňském roce proběhla tzv. digitalizace.

Co když k zápisu v katastru dojde až na začátku roku 2022?

Víc času na podání daňového přiznání za rok 2022 mají ti, kdo sice o zápis do katastru zažádali ještě v roce 2021, ale dojde k němu až v roce 2022. Přiznání je v takových případech nutné podat do tří kalendářních měsíců, které následují po měsíci, v němž k zápisu došlo.

Placení daně
Na placení daně ještě máte čas. Přijde vám složenka. Pokud daň nepřesáhne 5 000,- Kč, je nutné ji uhradit do konce května. Pokud bude vyšší, můžete peníze poslat ve dvou splátkách. První má splatnosti opět na konci května, druhá na konci listopadu. Nově je možnost platit tuto daň přes SIPO.

Formulář ke stažení či interaktivní vyplnění zde

Online návod zde : https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=d_TPE_yTQ94

Předkupní právo 2018

Prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní právo

Díky zákon 460/2016 Sb. se nám od 1.1.2018 vrací předkupní právo. Tedy povinnost při podílovém spoluvlastnictví nabídnout nemovitost spoluvlastníkům. Novela zákona, která si slibovala odstranění komplikací ve vlastnictví nemovitých věcí, pokud společnou věc má zapsáno několik spoluvlastníků. Opět vstoupilo v platnost předkupní právo, kdy nejprve musí být nemovitá věc nabídnuta k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Cílem bylo, aby se do budoucna majetkové podíly sjednocovaly. Změna zákona, ale řadu prodejů zkomplikovala. Předkupní právo usnadňuje i komplikuje.
V praxi se často stává, že k nemovité věci má spoluvlastnický podíl několik vlastníků. Dochází k tomu
například při dědickém řízení a zděděné podíly na rozděleném majetku se mohou dále dědictvím
rozdělovat. Jakmile chtěl některý z vlastníků svou část majetku prodat, dostává se k uzavřenému
majetku rodiny třetí osoba. Cílem novely zákona bylo především to, aby měli stávající majitelé
možnost odkoupit podíl přednostně. Tím by se do budoucna mohl majetek objevit opět pod
vlastnictvím pouze jedné z osob a jeho správa a nakládání s majetkem by se zjednodušilo. Bohužel ale nastal problém, který nejvíce pocítili majitelé bytů v bytových domech.

Co je předkupní právo

Předkupní právo vymezuje nárok každého spoluvlastníka, aby mu byla prodávaná věc nabídnuta ke
koupi přednostně, a to za stejných podmínek jako zájemci o nemovitost. Po sepsání kupní smlouvy
s novým zájemcem máte tedy povinnost s jejím obsahem seznámit spoluvlastníky. Ti se do 3
měsíců mohou rozhodnout, že zakoupí podíl na nemovitosti. Pokud se tak rozhodnou, musí dostat
přednost před původním kupujícím. Po třech měsících od oznámení jejich nárok zaniká a je možné
dokončit původní prodej. Jestliže ale nedojde k oznámení prodeje spoluvlastníkům a nemovitost je
v katastru přepsána na nového majitele, počíná běžet lhůta 3 let, kdy je možné uvedený zápis
napadnout a požadovat prodej spoluvlastnického podílu mezi stávající majitele.

Jak předkupní právo komplikuje prodej

Největší problémy se začaly objevovat v případě bytových domů, kdy k bytové jednotce náleží
garážové stání, sklep nebo podíl na příjezdové cestě. Pokud není sklep nebo garáž vymezena jako
samostatná jednotka, ale pouze jako podíl na společném prostoru v domě, vztahuje se na vás
povinnost nabídnout prodej garáže nebo sklepa nejprve ostatním obyvatelům v domě. Jak to
v praxi vypadá? Objeví se kupec na váš byt, vy s ním sepíšete kupní smlouvu a obsah kupní smlouvy
musíte předložit ostatním spoluvlastníkům. To znamená obeslat dopisem i stovky jiných osob. Po
odeslání dopisů a informování všech zúčastněných počíná běžet lhůta 3 měsíců. Celé 3 měsíce musí
stávající kupec čekat, zda bude jeho prodej realizován.

Předkupní právo snižuje hodnotu nemovitosti

V případě sklepa nebo garáže je předkupní právo velkou komplikací. Kupující je považuje za součást
bytu a bez nich pro něj nemá nemovitost stejnou hodnotu. Pokud si místo bytu s garáží kupujete byt,
kde nebudeme mít možnost parkování, budete žádat vysokou slevu z kupní ceny nebo rovnou
odmítnete takový byt zakoupit. Předkupní právo nejen že celý proces zdrží, ale často jej přímo zmaří.

Předkupní právo komplikuje získání hypotečního úvěru

Jestliže kupujete nemovitost na hypoteční úvěr, banka přímo požaduje, aby byly vymezeny práva
k užívání příjezdové cesty. Jak ale získat hypotéku, když podíl na příjezdové cestě musí být nabídnut
nejprve k odkoupení stávajícím majitelům? Naštěstí se do budoucna připravuje novelizace tohoto
zákona.
Změna v předkupním právu by se měla objevit po roce 2020 a komplikované prodeje garáží a sklepů
se znovu usnadní.

Pokud byste potřebovali řešit prodej v rámci předkupního práva,

neváhejte se na nás obrátit.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí

daň koupě nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí

(dříve nazývaná jako daň z převodu nemovitostí)

Poplatníkem je nabyvatel. POZOR! Dříve to by prodávající.

Sazba daně – 4 %

Výpočet daně – součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně

Základ daně – nabývací hodnota nemovité věci snížená o uznatelný výdaj

Uznatelný výdaj – odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek, jehož předložení je vyžadováno zákonem

Od 1.1.2014 se vypočítává z ceny sjednané v kupní smlouvě nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (která se rovná 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku nebo 75 % směrné hodnoty stanovené finančním úřadem).

V daňovém přiznání si poplatník vybere, jestli chcete sjednanou cenu porovnávat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem (poté jej přiloží jako přílohu daňového přiznání) nebo zda nechá na finančním úřadu, aby sjednanou cenu porovnal se svými údaji o cenách daného typu nemovitostí v daném místě a čase (tzn. aby posoudil tzv. směrnou hodnotu). Pokud mu poplatník dá málo informací o převáděné nemovitosti (zohledňuje se druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci,) a finanční úřad proto nebude schopen směrnou hodnotu určit, vyzve stejně poplatníka k předložení znaleckého posudku.

Nicméně směrná hodnota se určuje pouze u těchto nemovitostí (dle důvodové zprávy k zákonu se jedná o 80 % obchodů na realitním trhu):

a)     pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

b)     stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

c)     jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,

d)     nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),

e)     pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.

Směrnou hodnotu můžete určit zde : https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/urceni-smerne-hodnoty/2018 

ÚČTY PRO ZAPLACENÍ:

V případě ostatních nemovitých věcí než je shora uvedeno, u kterých nelze tuto směrnou hodnotu určit, např. budov hotelů, budov nebo hal pro obchod, průmysl, zemědělství, dopravu, apod., bude potřeba nadále předkládat znalecký posudek povinně, neboť finanční úřad nebude (schopen) určovat směrnou hodnotu dle tabulkových cen, ale bude nutné hodnotu nemovitosti vždy konkrétně posoudit v terénu znalcem. Je-li znalecký posudek přikládán povinně, je úplata za něj odečitatelná ze základu daně.

Stavba je součástí pozemku

Stavba je součástí pozemku

Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Ani po 1. 1. 2014 však nebudou součástí pozemku tyto stavby:

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunel, podzemní parkoviště)
  • dočasné stavby
  • inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, el. vedení)
  • stroj a jiné zařízení upevněné do pozemku nebo upevněné ve stavbě na něm postavené, pokud je taková výhrada zapsaná v katastru nemovitostí
  • věci, o kterých tak stanoví zákon a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace)

Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby:

Stavba se stane součástí pozemku. To znamená, že dnem účinnosti zákona se již nejedná o dvě samostatné věci, od tohoto okamžiku tudíž bude možno disponovat již jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby).

b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka:

Stavba se nestává součástí pozemku, zůstává samostatnou nemovitou věcí. Vlastník pozemku, jakož i vlastník stavby na něm postavené budou mít vzájemné předkupní právo

Nové vymezení nemovitých věcí

Nové vymezení nemovitých věcí

Nemovité věci jsou všechny pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunely, podzemní parkoviště), jakož i věcná práva k nim (např. zástavní právo, věcné břemeno), a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (jedná se např. pozemní komunikace).

Nově podle NOZ se rozlišují hmotné nemovité věci (např. pozemky) a nehmotné nemovité věci (např. zástavní právo k pozemku).

Novinky v právní úpravě nájmu

Novinky v právní úpravě nájmu

  • NOZ se bude aplikovat na všechny nájmy bytu a nájmy nemovitých věcí ode dne 1. 1. 2014 (s výjimkou tzv. pachtu), i když byla smlouva uzavřena před tímto datem

Obecné koncepční změny:

  • stačí, aby bylo ze smlouvy patrné, že se jedná o nájemní smlouvu, co je předmětem nájmu a kdo je pronajímatel a nájemce; nic dalšího nemusí být uvedeno, dokonce ani výše nájemného, NOZ obsahuje podpůrná ustanovení pro vše, co nebylo výslovně sjednáno ve smlouvě
  • na návrh vlastníka nemovité věci je možné zapsat nájem do katastru nemovitostí
  • pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, lze-li ji dnes dostatečně přesně určit
  • nájemce se může domáhat ochrany sám vůči třetím osobám, které jej ruší v jeho nájemním právu, nebo dokonce žádají vydání věci; může však stále požadovat ochranu také po pronajímateli
  • pokud si strany dojednají dobu nájmu delší než 50 let, platí domněnka, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (tedy přesný opak toho, čeho chtěly smluvní strany dosáhnout), v prvních 50 letech je však možné vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a v ujednané výpovědní době
  • po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu a všechny opravy věci provádí pronajímatel
  • i když není v nájemní smlouvě nic uvedeno, je nájemce povinen užívat věc jako řádný hospodář
  • do podnájmu může dát nájemce věc jen s předchozím souhlasem pronajímatele
  • nájemné se platí v ujednané výši, nebyla-li výše stanovena, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obvyklých věcí za obdobných podmínek
    • při změně vlastníka pronajaté věci, přecházejí práva a povinnost z nájmu na nového vlastníka
      • pro nového vlastníka však nejsou závazné ty povinnosti z nájemní smlouvy, které nevyplývají přímo ze zákona a o nichž nový vlastník nevěděl
      • neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemcem
      • z důvodu změny vlastnictví nemá pronajímatel právo vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí