Prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní právo
Díky zákon 460/2016 Sb. se nám od 1.1.2018 vrací předkupní právo. Tedy povinnost při podílovém spoluvlastnictví nabídnout nemovitost spoluvlastníkům. Novela zákona, která si slibovala odstranění komplikací ve vlastnictví nemovitých věcí, pokud společnou věc má zapsáno několik spoluvlastníků. Opět vstoupilo v platnost předkupní právo, kdy nejprve musí být nemovitá věc nabídnuta k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Cílem bylo, aby se do budoucna majetkové podíly sjednocovaly. Změna zákona, ale řadu prodejů zkomplikovala. Předkupní právo usnadňuje i komplikuje. V praxi se často stává, že k nemovité věci má spoluvlastnický podíl několik vlastníků. Dochází k tomu například při dědickém řízení a zděděné podíly na rozděleném majetku se mohou dále dědictvím rozdělovat. Jakmile chtěl některý z vlastníků svou část majetku prodat, dostává se k uzavřenému majetku rodiny třetí osoba. Cílem novely zákona bylo především to, aby měli stávající majitelé možnost odkoupit podíl přednostně. Tím by se do budoucna mohl majetek objevit opět pod vlastnictvím pouze jedné z osob a jeho správa a nakládání s majetkem by se zjednodušilo. Bohužel ale nastal problém, který nejvíce pocítili majitelé bytů v bytových domech.
Co je předkupní právo
Předkupní právo vymezuje nárok každého spoluvlastníka, aby mu byla prodávaná věc nabídnuta ke koupi přednostně, a to za stejných podmínek jako zájemci o nemovitost. Po sepsání kupní smlouvy s novým zájemcem máte tedy povinnost s jejím obsahem seznámit spoluvlastníky. Ti se do 3 měsíců mohou rozhodnout, že zakoupí podíl na nemovitosti. Pokud se tak rozhodnou, musí dostat přednost před původním kupujícím. Po třech měsících od oznámení jejich nárok zaniká a je možné dokončit původní prodej. Jestliže ale nedojde k oznámení prodeje spoluvlastníkům a nemovitost je v katastru přepsána na nového majitele, počíná běžet lhůta 3 let, kdy je možné uvedený zápis napadnout a požadovat prodej spoluvlastnického podílu mezi stávající majitele.
Jak předkupní právo komplikuje prodej
Největší problémy se začaly objevovat v případě bytových domů, kdy k bytové jednotce náleží garážové stání, sklep nebo podíl na příjezdové cestě. Pokud není sklep nebo garáž vymezena jako samostatná jednotka, ale pouze jako podíl na společném prostoru v domě, vztahuje se na vás povinnost nabídnout prodej garáže nebo sklepa nejprve ostatním obyvatelům v domě. Jak to v praxi vypadá? Objeví se kupec na váš byt, vy s ním sepíšete kupní smlouvu a obsah kupní smlouvy musíte předložit ostatním spoluvlastníkům. To znamená obeslat dopisem i stovky jiných osob. Po odeslání dopisů a informování všech zúčastněných počíná běžet lhůta 3 měsíců. Celé 3 měsíce musí stávající kupec čekat, zda bude jeho prodej realizován.
Předkupní právo snižuje hodnotu nemovitosti
V případě sklepa nebo garáže je předkupní právo velkou komplikací. Kupující je považuje za součást bytu a bez nich pro něj nemá nemovitost stejnou hodnotu. Pokud si místo bytu s garáží kupujete byt, kde nebudeme mít možnost parkování, budete žádat vysokou slevu z kupní ceny nebo rovnou odmítnete takový byt zakoupit. Předkupní právo nejen že celý proces zdrží, ale často jej přímo zmaří.
Předkupní právo komplikuje získání hypotečního úvěru
Jestliže kupujete nemovitost na hypoteční úvěr, banka přímo požaduje, aby byly vymezeny práva k užívání příjezdové cesty. Jak ale získat hypotéku, když podíl na příjezdové cestě musí být nabídnut nejprve k odkoupení stávajícím majitelům? Naštěstí se do budoucna připravuje novelizace tohoto zákona. Změna v předkupním právu by se měla objevit po roce 2020 a komplikované prodeje garáží a sklepů se znovu usnadní.
Pokud byste potřebovali řešit prodej v rámci předkupního práva,
Poplatníkem je nabyvatel. POZOR! Dříve to by prodávající.
Sazba daně – 4 %
Výpočet daně – součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně
Základ daně – nabývací hodnota nemovité věci snížená o uznatelný výdaj
Uznatelný výdaj – odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek, jehož předložení je vyžadováno zákonem
Od 1.1.2014 se vypočítává z ceny sjednané v kupní smlouvě nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (která se rovná 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku nebo 75 % směrné hodnoty stanovené finančním úřadem).
V daňovém přiznání si poplatník vybere, jestli chcete sjednanou cenu porovnávat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem (poté jej přiloží jako přílohu daňového přiznání) nebo zda nechá na finančním úřadu, aby sjednanou cenu porovnal se svými údaji o cenách daného typu nemovitostí v daném místě a čase (tzn. aby posoudil tzv. směrnou hodnotu). Pokud mu poplatník dá málo informací o převáděné nemovitosti (zohledňuje se druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci,) a finanční úřad proto nebude schopen směrnou hodnotu určit, vyzve stejně poplatníka k předložení znaleckého posudku.
Nicméně směrná hodnota se určuje pouze u těchto nemovitostí (dle důvodové zprávy k zákonu se jedná o 80 % obchodů na realitním trhu):
a) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
b) stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,
d) nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),
e) pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.
V případě ostatních nemovitých věcí než je shora uvedeno, u kterých nelze tuto směrnou hodnotu určit, např. budov hotelů, budov nebo hal pro obchod, průmysl, zemědělství, dopravu, apod., bude potřeba nadále předkládat znalecký posudek povinně, neboť finanční úřad nebude (schopen) určovat směrnou hodnotu dle tabulkových cen, ale bude nutné hodnotu nemovitosti vždy konkrétně posoudit v terénu znalcem. Je-li znalecký posudek přikládán povinně, je úplata za něj odečitatelná ze základu daně.
Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Ani po 1. 1. 2014 však nebudou součástí pozemku tyto stavby:
podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunel, podzemní parkoviště)
dočasné stavby
inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, el. vedení)
stroj a jiné zařízení upevněné do pozemku nebo upevněné ve stavbě na něm postavené, pokud je taková výhrada zapsaná v katastru nemovitostí
věci, o kterých tak stanoví zákon a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace)
Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:
a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby:
Stavba se stane součástí pozemku. To znamená, že dnem účinnosti zákona se již nejedná o dvě samostatné věci, od tohoto okamžiku tudíž bude možno disponovat již jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby).
b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka:
Stavba se nestává součástí pozemku, zůstává samostatnou nemovitou věcí. Vlastník pozemku, jakož i vlastník stavby na něm postavené budou mít vzájemné předkupní právo
Nemovité věci jsou všechny pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunely, podzemní parkoviště), jakož i věcná práva k nim (např. zástavní právo, věcné břemeno), a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (jedná se např. pozemní komunikace).
Nově podle NOZ se rozlišují hmotné nemovité věci (např. pozemky) a nehmotné nemovité věci (např. zástavní právo k pozemku).
NOZ se bude aplikovat na všechny nájmy bytu a nájmy nemovitých věcí ode dne 1. 1. 2014 (s výjimkou tzv. pachtu), i když byla smlouva uzavřena před tímto datem
Obecné koncepční změny:
stačí, aby bylo ze smlouvy patrné, že se jedná o nájemní smlouvu, co je předmětem nájmu a kdo je pronajímatel a nájemce; nic dalšího nemusí být uvedeno, dokonce ani výše nájemného, NOZ obsahuje podpůrná ustanovení pro vše, co nebylo výslovně sjednáno ve smlouvě
na návrh vlastníka nemovité věci je možné zapsat nájem do katastru nemovitostí
pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, lze-li ji dnes dostatečně přesně určit
nájemce se může domáhat ochrany sám vůči třetím osobám, které jej ruší v jeho nájemním právu, nebo dokonce žádají vydání věci; může však stále požadovat ochranu také po pronajímateli
pokud si strany dojednají dobu nájmu delší než 50 let, platí domněnka, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (tedy přesný opak toho, čeho chtěly smluvní strany dosáhnout), v prvních 50 letech je však možné vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a v ujednané výpovědní době
po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu a všechny opravy věci provádí pronajímatel
i když není v nájemní smlouvě nic uvedeno, je nájemce povinen užívat věc jako řádný hospodář
do podnájmu může dát nájemce věc jen s předchozím souhlasem pronajímatele
nájemné se platí v ujednané výši, nebyla-li výše stanovena, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obvyklých věcí za obdobných podmínek
při změně vlastníka pronajaté věci, přecházejí práva a povinnost z nájmu na nového vlastníka
pro nového vlastníka však nejsou závazné ty povinnosti z nájemní smlouvy, které nevyplývají přímo ze zákona a o nichž nový vlastník nevěděl
neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemcem
z důvodu změny vlastnictví nemá pronajímatel právo vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí
V zákoně o DPH již od 1. 1. 2014 není uveden pojem stavebního pozemku. Nová právní úprava jde jinou cestou, zjednodušeně řečeno, po 1. 1. 2014 bude od DPH osvobozen jen ten pozemek, který je nezastavěn, bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby.
Dodání pozemku je tedy dle ust. § 56 odst. 2 zákona o DPH osvobozeno pouze, jde-li o pozemek, na kterém současně:
a) není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem;
b) není inženýrská síť a
c) nemůže být podle platného a účinného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby stavba provedena.
Zákon říká:
Stavební povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby nelze ztotožňovat s územním rozhodnutím, s rozhodnutím o umístění stavby, ani s právem stavby. Skutečnost, zda je stavba resp. inženýrská síť vlastněna stejnou osobou jako pozemek nebo třetí osobou, není podstatná. Osvobození pozemku je vázáno na absenci stavby spojené se zemí pevným základem; existence movité stavby osvobození nebrání. Pokud jde o inženýrskou síť, není pro účely nového ust. § 56 odst. 2 zákona o DPH podstatné, zda je spojena se zemí pevným základem či nikoliv.
Dodání pozemku je dále dle ust. § 56 odst. 3 zákona o DPH osvobozeno také po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby. Zde je při uplatňování DPH třeba vycházet z principu nedělitelnosti režimu zdanění stavby a přiléhajícího pozemku.
Při dodání předmětného pozemku v r. 2014 uskuteční plátce zdanitelné plnění s datem uskutečnění tohoto zdanitelného plnění dle § 21 odst. 3 zákona o DPH v novém znění. Zdanění bude v daném případě podléhat jen rozdíl mezi celkovou úplatou za plnění a částkou uhrazenou jako záloha v roce 2013 (samozřejmě pokud nebudou hrazeny v roce 2014 další – již dani podléhající – zálohy).
Podle § 56 odst. 1 stávajícího znění zákona o DPH i podle § 56 odst. 3 tohoto zákona v novém znění od 1. 1. 2014 činí délka lhůty, po jejímž uplynutí od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data prvního započetí užívání stavby je převod dotčených věcí osvobozen, 5 let. To ale neplatí pro převod všech nemovitostí. Bod 2. přechodných ustanovení čl. II zákona č. 502/2012 Sb. stanoví, že u převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých přede dnem účinnosti zákona č. 502/2012 Sb. (před 1. 1. 2013) se použije lhůta uvedená v ust. § 56 zákona o DPH ve znění účinném do 31. 12. 2012.
V praxi
Prakticky to znamená, že u staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do konce r. 2012 platí pro osvobození jejich převodu časový test v délce 3 let, zatímco pro uvedené nemovitosti nabyté po 1. 1. 2013 v délce 5 let. Toto přechodné ustanovení zůstává v platnosti i po 1. 1. 2014 a u vyjmenovaných nemovitostí (staveb, bytů a nebytových prostor) je tak z hlediska délky lhůty, po jejímž uplynutí, je jejich převod osvobozen od daně, speciálním ustanovením.
Chceme, abyste u nás rychle našli to, co hledáte. I proto potřebujeme váš souhlas s ukládáním cookies. Některé jsou nezbytné pro fungování stránek, další nám pomáhají, abychom vás neobtěžovali nevhodně zvolenou reklamou. Děkujeme.
Functional
Vždy aktivní
The technical storage or access is strictly necessary for the legitimate purpose of enabling the use of a specific service explicitly requested by the subscriber or user, or for the sole purpose of carrying out the transmission of a communication over an electronic communications network.
Předvolby
Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
Statistics
The technical storage or access that is used exclusively for statistical purposes.Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
Marketing
The technical storage or access is required to create user profiles to send advertising, or to track the user on a website or across several websites for similar marketing purposes.
