Prodat či pronajmout?

Prodat či pronajmout?

Prodat, nebo pronajmout? 

V životě každého z nás přijde situace, kdy se musí rozhodovat o novém bydlení, změně
působiště nebo se vypořádáváme s nemovitostí, která zůstala opuštěná.

Jedna z prvních myšlenek v takové chvíli je, jestli se vyplatí nemovitost prodat, nebo je lepší ji pronajmout a
využít jako vedlejší příjem. Část lidí si okamžitě odpoví, že ceny nemovitostí jsou nyní vysoko
a proto je dobré toho využít a nemovitost prodat. Jenže tak snadné to není. Jaké faktory je
třeba brát v úvahu?

První otázkou je, z jakého důvodu prodej (nebo pronájem) nemovitost řešíme. Asi nejobvyklejší situace je, že se
rozrůstá rodina a vy hledáte větší prostor k životu. Úplně jiná situace může nastat, pokud jste
nemovitost zdědili nebo třeba máte investiční byt, který se k pronájmu používá. První otázka,
na kterou je třeba najít odpověď zní: „Co udělám s penězi, které za nemovitost utržím?“.
Odpověď je klíč na to, zda má smysl nemovitost prodat nebo pronajmout.

1. hledáme nový životní prostor
Pokud v nejbližší době budete hledat nový domov, je otázka financování úplně nejdůležitější.
Banky jsou v poslední době stále obezřetnější a získat hypotéku nemusí být vždy úplně
jednoduché. Dalším faktorem je vysoká cena nemovitostí. Vlastnictví nemovitosti, kterou
můžete prodat a minimálně z části díky tomu vyřešit nákup nového bydlení, je obrovská
výhoda. V případě, kdy máte větší částku v hotovosti, bude získání nového bydlení výrazně
jednodušší.

2. nepotřebujeme hotovost
V případě, kdy nepotřebujete hotovost k financování nového bydlení nebo třeba chalupy, je
prodej skoro zbytečný. Ceny nemovitostí jsou sice cyklické a mohou krátkodobě zase
klesnout, ale v delším časovém horizontu rostou nepřetržitě. Jasným příkladem je pokles cen
v době celosvětové finanční krize. Ke korekci tehdy velmi vysokých cen došlo během let 2009
– 2012. Od té doby ale ceny nemovitostí opět rostou. Na předkrizovou úroveň se dostaly
velmi rychle a dnes jsou o mnoho výše, než v roce 2008. Právě z těchto důvodů je zbytečné
prodávat nemovitost, pokud nemám jasné využití finančních prostředků, které prodejem
získám.

3. specifické případy
Samozřejmě nastávají různé situace, kdy majitel nemovitosti sice nepotřebuje hotovost, ale
zároveň nemusí být nejlepší nápad nemovitost držet. Místo toho je někdy lepší nemovitost
prodat a pořídit zcela jinou za podobnou cenu. Například v případě, kdy je byt v domě
zatížen úvěry z revitalizace. Vysoké náklady v podobě odvodů za byt sráží výnosy z pronájmu
a proto se takový byt nevyplatí držet. Také je třeba zvážit, kde se nemovitost nachází, jaká
bude její průměrná obsazenost, jaký nájem je možné z nemovitosti získat, zda nepotřebuje
rekonstrukci či co dalšího je třeba zařídit, než se byt pronajme. Všechny tyto faktory pak
prokáží, zda je ekonomicky smysluplné nemovitost držet.

4. nevyužité nemovitosti
Nevyužité nemovitosti tvoří další specifickou oblast, na kterou není vždy jednoduché
odpovědět. Překvapivě velká část nemovitostí i ve městech zůstává neobsazená. Takové
nemovitosti chátrají už jen tím, že v nich nikdo pravidelně netopí a nevětrá. Jejich cena tedy v čase neroste tak, jak by mohla. I v tomto případě je dobré sejít se s profesionálem, který je schopen rozpoznat možnosti využití takového prostoru. Někdy se nemovitost dá pronajmout
na bydlení, jindy je to vhodný prostor například jako sídlo firmy. Je až překvapivé, jak často
dokáže profesionál přijít na řešení, které majitele nemovitosti vůbec nenapadne. Přitom je
velká škoda, pokud dům či byt jen chátrá na místo toho, aby svým majitelům vydělával.
Pokud uvažujete o tom, zda je vhodnější prodat nebo pronajmout, stavte se v jakékoli naší
realitní kanceláři. Naši zkušení makléři s vámi proberou situaci, pomohou vám najít
nejvhodnější řešení, případně se postarají o prodej nebo pronájem. Samotná konzultace vás
navíc nestojí nic víc než trochu času.

Pokud byste potřebovali řešit prodej či pronájem,

neváhejte se na nás obrátit.

Předkupní právo 2018

Prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní právo

Díky zákon 460/2016 Sb. se nám od 1.1.2018 vrací předkupní právo. Tedy povinnost při podílovém spoluvlastnictví nabídnout nemovitost spoluvlastníkům. Novela zákona, která si slibovala odstranění komplikací ve vlastnictví nemovitých věcí, pokud společnou věc má zapsáno několik spoluvlastníků. Opět vstoupilo v platnost předkupní právo, kdy nejprve musí být nemovitá věc nabídnuta k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Cílem bylo, aby se do budoucna majetkové podíly sjednocovaly. Změna zákona, ale řadu prodejů zkomplikovala. Předkupní právo usnadňuje i komplikuje.
V praxi se často stává, že k nemovité věci má spoluvlastnický podíl několik vlastníků. Dochází k tomu
například při dědickém řízení a zděděné podíly na rozděleném majetku se mohou dále dědictvím
rozdělovat. Jakmile chtěl některý z vlastníků svou část majetku prodat, dostává se k uzavřenému
majetku rodiny třetí osoba. Cílem novely zákona bylo především to, aby měli stávající majitelé
možnost odkoupit podíl přednostně. Tím by se do budoucna mohl majetek objevit opět pod
vlastnictvím pouze jedné z osob a jeho správa a nakládání s majetkem by se zjednodušilo. Bohužel ale nastal problém, který nejvíce pocítili majitelé bytů v bytových domech.

Co je předkupní právo

Předkupní právo vymezuje nárok každého spoluvlastníka, aby mu byla prodávaná věc nabídnuta ke
koupi přednostně, a to za stejných podmínek jako zájemci o nemovitost. Po sepsání kupní smlouvy
s novým zájemcem máte tedy povinnost s jejím obsahem seznámit spoluvlastníky. Ti se do 3
měsíců mohou rozhodnout, že zakoupí podíl na nemovitosti. Pokud se tak rozhodnou, musí dostat
přednost před původním kupujícím. Po třech měsících od oznámení jejich nárok zaniká a je možné
dokončit původní prodej. Jestliže ale nedojde k oznámení prodeje spoluvlastníkům a nemovitost je
v katastru přepsána na nového majitele, počíná běžet lhůta 3 let, kdy je možné uvedený zápis
napadnout a požadovat prodej spoluvlastnického podílu mezi stávající majitele.

Jak předkupní právo komplikuje prodej

Největší problémy se začaly objevovat v případě bytových domů, kdy k bytové jednotce náleží
garážové stání, sklep nebo podíl na příjezdové cestě. Pokud není sklep nebo garáž vymezena jako
samostatná jednotka, ale pouze jako podíl na společném prostoru v domě, vztahuje se na vás
povinnost nabídnout prodej garáže nebo sklepa nejprve ostatním obyvatelům v domě. Jak to
v praxi vypadá? Objeví se kupec na váš byt, vy s ním sepíšete kupní smlouvu a obsah kupní smlouvy
musíte předložit ostatním spoluvlastníkům. To znamená obeslat dopisem i stovky jiných osob. Po
odeslání dopisů a informování všech zúčastněných počíná běžet lhůta 3 měsíců. Celé 3 měsíce musí
stávající kupec čekat, zda bude jeho prodej realizován.

Předkupní právo snižuje hodnotu nemovitosti

V případě sklepa nebo garáže je předkupní právo velkou komplikací. Kupující je považuje za součást
bytu a bez nich pro něj nemá nemovitost stejnou hodnotu. Pokud si místo bytu s garáží kupujete byt,
kde nebudeme mít možnost parkování, budete žádat vysokou slevu z kupní ceny nebo rovnou
odmítnete takový byt zakoupit. Předkupní právo nejen že celý proces zdrží, ale často jej přímo zmaří.

Předkupní právo komplikuje získání hypotečního úvěru

Jestliže kupujete nemovitost na hypoteční úvěr, banka přímo požaduje, aby byly vymezeny práva
k užívání příjezdové cesty. Jak ale získat hypotéku, když podíl na příjezdové cestě musí být nabídnut
nejprve k odkoupení stávajícím majitelům? Naštěstí se do budoucna připravuje novelizace tohoto
zákona.
Změna v předkupním právu by se měla objevit po roce 2020 a komplikované prodeje garáží a sklepů
se znovu usnadní.

Pokud byste potřebovali řešit prodej v rámci předkupního práva,

neváhejte se na nás obrátit.

Katastr nemovitostí

Změny v katastru nemovitostí

  • nový zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
  • změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv do katastru nemovitostí budou provedeny vždy vkladem (nikoli záznamem)
  • vklad je možno provést na základě listin v písemné i elektronické podobě
  • přikládá se pouze jeden stejnopis předmětné listiny
  • katastr nemovitostí již nevrací předmětnou listinu s doložkou o vkladu práva, ale zasílá vyrozumění o provedení vkladu

Postup v rámci vkladového řízení

  • jsou-li splněny podmínky, katastr nemovitostí návrh povolí, ne však dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů
  • je-li návrhu vyhověno, rozhodnutí se nevydává v písemné formě, provede se pouze záznam do spisu, čímž nabývá rozhodnutí právní moci
  • je-li vklad povolen, zašle katastr nemovitostí účastníkům vyrozumění o vkladu a vkladovou listinu založí do sbírky listin
  • proti rozhodnutí o povolení vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba k soudu
  • rozhodnutí se vydává pouze v případě částečného nebo plného zamítnutí návrhu
  • proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu není přípustný opravný prostředek, pouze žaloba do 30 dnů k soudu
  • další vkladové řízení týkající se stejné nemovitosti se po dobu stanovenou po podání žaloby nebo po dobu trvání soudního řízení přerušuje

Ochrana před podvodným zápisem do katastru nemovitostí

  • plná moc k zastupování před katastrálním úřadem musí být s úředně ověřenými podpisy
  • katastr nemovitostí bude doručovat jak zástupci, tak zastoupenému
  • nejpozději druhý den po podání návrhu na vklad vyznačí katastr nemovitostí u předmětné nemovitosti plombu a vlastník či jiný oprávněný bude katastrálním úřadem informován
  • katastr nemovitostí bude zasílat informaci o vyznačené plombě:
  • písemně na adresu trvalého pobytu nebo elektronicky do datové schránky
  • na žádost též emailem nebo zprávou na mobilní telefon
  • prostřednictvím služby „sledování změn v katastru“
  • vklad bude povolen po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace vlastníkovi či oprávněnému

Nová možnost zřízení tzv. služby sledování změn v katastru

  • každý vlastník či oprávněný z věcného práva z katastru nemovitostí může požádat o zřízení služby
  • žádost se podává prostřednictvím datové schránky nebo písemně s úředně ověřeným podpisem
  • katastrální úřad bude zasílat informaci o všech změnách týkajících se jeho nemovitostí
  • forma zasílání: elektronická pošta, datová schránka, textová zpráva nebo webová služba
  • poplatek: 200,- Kč za zpřístupnění pro vlastníka s méně než 20 nemovitostmi