Jestli máte v domě nebo v bytě nevyužitou místnost, je škoda ji nechat ladem. Může se jednat třeba o nevyužívaný dětský pokoj nebo pokoj pro hosty, který vám může přinést do rodinného rozpočtu potřebné finance navíc.
Co řešit před pronájmem pro hladký průběh
Nejdříve je dobré si představit, že budete sdílet jeden byt s cizím člověkem. Pokud nemáte dvě toalety a koupelny, budete se v těchto společných prostorách potkávat. Pokoj pro nového nájemníka také musíte vybavit tak, aby to odpovídalo typu pronájmu. Pronájem totiž může být krátkodobý (dovolené, služební cesty), střednědobý a dlouhodobý. A hlavně nezapomínejte na smlouvu. Pronájem na dobré slovo by se vám nemusel vyplatit.
Pronájem pokoje ve vlastní nemovitosti
Pokud byste chtěli pronajmout pokoj v bytě nebo v domě, který vám patří, stačí uzavřít nájemní smlouvu. V té je dobré specifikovat, které místnosti v nemovitosti budou nájemníkovi k dispozici a jak je vybaven pokoj, který mu pronajímáte. Díky tomu se vyhnete mnoha nepříjemnostem, které by vás v budoucnu mohly potkat.
Pronájem pokoje v nájemním bytě
Jestli bydlíte v nájemním bytě, pronájem volného pokoje může proběhnout pouze se souhlasem majitele nemovitosti. Když majitel dá svolení, pak s podnájemníkem uzavřete smlouvu o podnájmu. V té (stejně jako v nájemní smlouvě) určíte podmínky podnájmu. V podnájemní smlouvě můžete navíc zakázat například chov domácích mazlíčků, kouření a nebo třeba podnikání. Toto v nájemní smlouvě možné není.
Jak vybavit pronajímaný pokoj
Pokoj pro nájemníka vybavíte ideálně podle typu pronájmu. Pro krátkodobý pronájem obvykle stačí postel, šatní skříň a pár poliček. Střednědobý a dlouhodobý nájemníci jistě využijí i stůl a židli. Pronajímaný pokoj vybavujete vlastně jako garsonku. V případě potřeby se můžete domluvit na dalších položkách. Nezapomeňte tyto další věci zařadit do smlouvy.
Najít spolehlivého nájemníka nemusí být vždy snadné. Pokud se na to necítíte, neváhejte kontaktovat naši realitní kancelář RE/MAX Power, kde vám rádi pomůžeme. Nejen, že jsme schopni najít vám vhodného nájemce, ale také se postaráme o veškeré smlouvy, abyste s pronájmem neměli žádné zbytečné starosti.
Vysoká inflace a nastupující ekonomická krize vyhání úroky zejména u hypotečních úvěrů do čísel, na která jsme byli zvyklí naposledy krátce po roce 2008. Mnoha klientům se tak stává, že hypotéku, kterou měli doteď s úrokem kolem 2 % jim nyní jejich banka po konci fixace nově nacenila i kolem 6 %. Konečnou měsíční splátku to samozřejmě mnoha klientům citelně navýší. Co tedy udělat, aby se taková situace dala zvládnout?
První a zdánlivě jasná rada, kterou však spousta klientů přece jen často podceňuje je snížení zbytných výdajů. V době, kdy se pravidelné výdaje za splátky na hypotéku, zálohy na energie a další nezbytnosti vyšplhaly takto vysoko si prostě budeme muset odříct zahraniční dovolenou, nákladnější dárky blízkým, nebo třeba nové sportovní vybavení. Je až překvapující, jak často se lze setkat s případem, kdy si klienti v situaci, kdy se jim kvůli splátkám nedostávalo ještě vypůjčili třeba na Vánoce nebo dovolenou. Tomu přispívají často i reklamy, které budí dojem bezstarostného a rychlého zadlužení.
Pryč s kontokorenty
S tím souvisí i druhý krok: Zbavte se zbytečných finančních zátěží v podobě kreditních karet, kontokorentů a podobných produktů. I když vám je banky často samy nabízejí, zatěžují rodinný rozpočet a jsou vedeny v bankovních i nebankovních registrech. Tím například snižují i klientskou bonitu při žádosti o hypotéku, nebo jejím refinancování. Další možností je alespoň chytré refinancování několika starších úvěrů jedním výhodnějším s nižší splátkou.
I ušetřené desetiny procenta jsou znát
Refinancujte s rozmyslem! V současné době se průměrná úroková sazba u hypotečního úvěru pohybuje kolem 6 % a s touto cifrou musejí klienti prostě počítat. Domovská banka si chce ale samozřejmě své klienty udržet a tak je často ochotna nabídnout celkem atraktivní zvýhodnění. Snadná turistika mezi bankami (často i v době fixace hypotéky) prostě na určitou dobu skončila a je o to důležitější si nabídky bank porovnávat. V tom by vám samozřejmě měl výrazně pomoci váš finanční poradce. Dobrou vstupní informací může být i některý z dostupných spolehlivých srovnávačů s online kalkulačkou. Stojí to za to, protože často i dvě ušetřené desetiny procenta na úroku jsou znát.
Příklad za všechny: Klient ve věku 35 let s příjmem 40 tisíc a třímilionovou hypotékou na 15 let s pětiletou fixací totiž zaplatí na splátkách při úroku 6,3 % za těchto pět let 842.000,-. Pokud by se mu ale vhodným refinancováním podařilo docílit úroku 6,04 %, bude celková zaplacená suma na hodnotě 805.000,-. Rozdíl v období fixace tak činí fakticky jeden jeho měsíční příjem.
Nestrkejte hlavu do písku
I přes veškerou snahu a šetření se ale může stát, že bude nová měsíční splátka příliš vysoká. Co dělat v takovou chvíli?
S bankou hlavně komunikujte! Pokud se banka o vaší dočasné neschopnosti splácet své závazky dozví dostatečně brzy a od Vás, je to pro ni mnohem pozitivnější signál, než když začne posílat upomínky sama. Snažte se dohodnout si splátkový kalendář, nebo odklad splátek na dobu určitou. Jakákoliv dohoda s bankou je lepší, než strčit hlavu do písku a čekat.
Pokud to jen trochu jde, uskrovněte se v menším a svoji nemovitost pronajměte. Pokud nejste schopni splácet hypotéku delší dobu, mohl by vám pomoci manévr, který by se dal pracovně nazvat „splátka za nájem“. Pronajměte svou větší (nebo komfortnější) nemovitost za výhodný nájem a sami se přesuňte do skromnějšího a menšího bydlení s nižším nájmem. Přebytek, který takto měsíčně vznikne, vám pomůže se zvládnutím splátek na hypotéku. I když je to samozřejmě osobně dost náročné, zbyde vám na konci přece jen nemovitost, do které se po splacení hypotéky budete moci vrátit.
Pokud i přesto všechna předešlá řešení zklamou, ještě pořád to není definitivní prohra! I kdybyste byli nakonec nuceni nemovitost prodat, budete na tom vždy lépe, pokud předejdete v tomto opatření banku a sami s ní situaci začnete aktivně řešit. Banka může v takovém případě výrazně snížit penále a ušetříte si tak i nepříjemnosti s insolvencí nebo exekucí majetku. V každém případě se investice do vlastního bydlení vždy vyplatí a i kdybyste byli nakonec nuceni nemovitost prodat, učiníte tak velice pravděpodobně se ziskem.
Neaktualizujete pojistné smlouvy? Můžete přijít o miliony
Pojištění nemovitosti by mělo pomoci majitelům v krizových situacích, kdy vlivem vnějších podmínek (např. vytrvalé deště nebo extrémní povětrnostní podmínky) vznikne na jejich majetku škoda, nebo zůstanou doslova bez střechy nad hlavou. Ačkoliv si vlastníci platí pojištění dlouhé roky, nemusí jim pojišťovna vyplatit ani třetinu částky potřebnou na opravu. Důvodem jsou v současné době rychle vzrůstající ceny materiálů, prací i samotných nemovitostí a s tím spojené riziko vzniku tzv. podpojištění nemovitosti. Co je podpojištění, jak se v takovém případě chová pojišťovna a jak vzniku této situace zamezit?
Znáte reálnou hodnotu svého majetku?
I když hodnota nemovitostí meziročně stoupá, 80 % pojištěných si je vědomo skutečnosti, že jejich pojištění neodpovídá hodnotě jejich majetku. Za původně sjednanou pojistnou částku by svou nemovitost znovu nepostavili. Polovina pojištěných pak nemá přehled o tom, na jakou hodnotu je jejich pojištění uzavřeno, a téměř 60 % majitelů nemovitostí si pojištění aktualizuje nejdříve pět let po uzavření pojistné smlouvy.
Pokud majitel pojištění pravidelně neaktualizuje a dojde k poškození nemovitosti, může nastat situace, kdy pojistná částka nepokryje výdaje na odstranění původní nemovitosti a stavbu nové. Pokud si tedy vlastník uzavřel před několika lety pojistku, ve které pojistil např. rodinný dům na 2 miliony korun, ale aktuální hodnota nemovitosti je nyní už 4 miliony korun, může pak pojišťovna v případě totální škody krátit pojistné plnění až o 50 % sjednané částky. Vinou tzv. podpojištění tedy pojišťovna může majiteli vyplatit pouze 1 milion korun.
Počet nemovitostí, které jsou podhodnoceny, bude stoupat
Dle průzkumu společnosti CEEC Research se 91 % oslovených developerů domnívá, že ceny nemovitostí stoupnou ještě o dalších 9 %. Ačkoliv současná situace kolem růstu hypotečních sazeb pravděpodobně zpomalí růst cen nemovitostí, i přes to v dlouhodobém horizontu ceny porostou. V praxi tedy budou nemovitosti s neaktualizovanou pojistkou postupem času čím dál více podpojištěné.
Příklad neaktualizovaného pojištění
Špatně nastavená pojistka se v krizové situace stává velkým problémem. Následující příklady ukazují, jak může podpojištění ubrat z hodnoty majetku:
Majitel koupil nový byt v Olomouci, jehož původní cena v roce 2010 byla 2 miliony korun. Průměrná hodnota bytu se za 12 let dostala na částku 3,6 milionu korun. V případě totální škody, kdy nebude mít pojistník aktuální pojistnou smlouvu, může být maximální částka z pojištění pouze 1,1 milionu korun.
Působením silné vichřice přijde rodinný dům o střechu. Aktuální hodnota domu je 5 milionů korun. Majitel sjednal pojištění před několika lety na částku 2 miliony korun. Z důvodů podpojištění vyplatí pojišťovna pouze 200 tisíc korun, ačkoliv reálné náklady na novou střechu budou 500 tisíc korun. Výplata pojistného tak pokryje pouze 40 % nákladů na opravu.
V roce 2015 si majitelka pořídila starší byt v Praze za 4 miliony korun. Během 7 let se průměrná hodnota bytu zvýšila na 7,2 milionu korun. Pokud by došlo k totální škodě, kvůli neaktualizované pojistné smlouvě dostane majitelka od pojišťovny 2,2 milionu korun. Tato částka pokryje pouze 1/3 reálné ceny bytu a za současné situace si za tuto sumu majitelka nepořídí v Praze ani garsonku.
Klíčem k úspěchu je aktualizace.
Jak se vyvarovat podpojištění?
Pro každé pojištění jsou zásadní tyto body:
Pojistník zná současnou hodnotu svého majetku.
Pojištění majetku odpovídá reálné hodnotě nemovitosti.
Aktualizace pojištění proběhla v poslední dvou letech.
Smluvní podmínky a jejich aktualizaci může za pojistníka hlídat finanční poradce, který včas upozorní na nutné změny.
Druhou možností je pak sjednání pojistné smlouvy s tzv. indexací. V takovém případě je pak aktualizace pojistných částek, limitů plnění a pojistného na vybrané pojišťovně, která za zákazníka hlídá veškeré změny na trhu.
Situace na trhu s nemovitostmi je rok od roku napjatější. Nemovitostí je nedostatek a jejich ceny neustále rostou. V tomto roce – díky razantnímu zvyšování úrokových sazeb i opětovnému zpřísňování podmínek poskytování hypotečních úvěrů ze strany ČNB – dojde nejprve k poměrně významnému poklesu poptávky o koupi nemovitostí. A tak se naskýtá obvyklá otázka posledních let: můžeme očekávat propad cen na trhu nemovitostí? Má odpověď je zcela jasná: k poklesu cen nemovitostí nedojde. Jaké mě k tomuto závěru vedou důvody?
Nekonečné čekání
V délce procesu vyřízení stavebního povolení se i přes postupnou novelizaci stavebních předpisů stále nacházíme na spodních příčkách světového žebříčku, někde kolem 160. místa, ve společnosti ekonomicky zaostalých zemí. Např. na vyřízení stavebního povolení na výstavbu bytového domu v Praze můžete čekat i více než deset let. Dlouhodobě zde tak máme stav, kdy se ročně začne stavět sotva polovina nových bytů, které by trh pojal.
Poptávka převyšuje nabídku
Z důvodu nízkých úrokových sazeb (zejména v posledních dvou letech) a rovněž kvůli covidem podpořenému trendu uložení úspor do nemovitostí coby bezpečného investičního nástroje, k němuž přistoupila řada investorů, se výrazně zvýšil nepoměr nabídky a poptávky. Vysoká poptávka totiž hnala ceny vzhůru závratnou rychlostí. Na trhu tak vznikl zásadní nedostatek bytů, rodinných domů i pozemků na výstavbu.
Dramatický růst cen stavebních materiálů a jejich nedostatek
Výpadkem v obchodních řetězcích a zdražením energií a emisních povolenek došlo k poměrně masivnímu zdražování některých stavebních materiálů. Jedná se prakticky o všechny suroviny a tím pádem i produkty z nich vyráběné. V posledním roce bylo mnohdy otázkou ne za kolik, ale zda vůbec daný materiál dokážete na trhu v určité chvíli obstarat. Současně rostly i ceny stavebních prací. To vše samozřejmě znamená průběžné zvyšování cen staveb. Je zřejmé, že marže developerů nejsou nekonečné. A protože nevím o nikom, kdo dokáže sjednat pevně danou cenu stavby na období delší než pár měsíců, musí se zvyšování nákladů promítnout i do cen novostaveb. Obdobně jako u jiných komodit jsou i ceny starších nemovitostí navázány na ceny novostaveb. Pokud tedy cena novostaveb roste, stoupá i cena starších nemovitostí, byť to vždy nemusí být stejným tempem.
Těžkosti se získáním hypotéky
Hůře dostupné hypotéky jistě naženou spoustu lidí do nájemního bydlení. Zcela logicky tak dojde (i s ohledem na níže popsané důsledky migrační vlny z Ukrajiny) k poměrně značnému zvýšení poptávky po nájmech nemovitostí. To požene ceny nájmů výše, a to rozhodně rychleji, než budou růst ceny nemovitostí. Tím se nemovitosti k pronájmu stanou pro investory ještě zajímavějšími a při strmějším růstu cen nájmů začne opět dávat větší smysl i pořízení vlastního bydlení na hypotéku, neboť rostoucí ceny nájmů se budou více blížit splátkám hypoték. Celkově lze tedy po nějakém kratším období v řádu měsíců očekávat zvýšený zájem o koupi nemovitostí.
Válka na Ukrajině
Válečný konflikt na Ukrajině se projevuje ve vícero oblastech trhu:
Razantní zvyšování cen stavebních materiálů původně dovážených z Ukrajiny či Ruska, jako jsou např. dřevo, ocel a produkty z nich (dřevovláknité desky, OSB desky, ocelové výztuže do základových desek apod.) opět znamená zvyšování nákladů na výstavbu nemovitostí. Kromě jiného je důsledkem války i odliv části stavebních dělníků. Nedostatek stavebních materiálů se bude projevovat jistě i po skončení válečného konfliktu, jakmile začne obnova zničených staveb a infrastruktury. To může mít dopad nejen do cen stavebních materiálů, ale i do kapacit stavebních dělníků.
Příliv uprchlíků z Ukrajiny, kde se již projevil (či lze do budoucna očekávat) vliv na:
Trh nájemního bydlení, který se v průběhu roku 2020 z důvodu pandemie Covid-19 výrazně propadl v důsledku zastavení cestovního ruchu a tím pádem prakticky nulové poptávce po krátkodobém ubytování, k němuž byla v ČR využívána poměrně velká část nemovitostí v turisticky zajímavých lokalitách. Jelikož drtivá většina majitelů nemovitostí ke krátkodobým pronájmům změnila svůj záměr a poskytla tyto nemovitosti na trh střednědobých nájmů, došlo nejprve k významnému převisu nabídky nad poptávkou, spojenému s poklesem výše průměrného nájemného. V průběhu roku 2021 se však situace na trhu nájemního bydlení poměrně stabilizovala a ceny nájmů se postupně vrátily k předchozí výši. V současné době poptávka po nemovitostech k pronájmu razantně vzrostla – a s ní rostou i ceny. Nájemních bytů na trhu dramaticky ubývá, což má za následek zvyšování nájmů. K dnešnímu dni jsem na nejznámějším realitním serveru našel už jen cca 7 200 domů a bytů k pronájmu, což je při tak velké migrační vlně opravdu žalostně málo.
Trh nemovitostí ke koupi, jehož se migrační krize dotkne hned ve dvou aspektech: nejprve ve formě zvýšeného zájmu o investiční byty k pronájmu, a následně v dalším růstu cen, který bude způsoben i poptávkou ukrajinských rodin, jež se nakonec rozhodnou v naší zemi zůstat natrvalo. Nyní najdeme na trhu cca 25 až 30 tisíc bytů a rodinných domů k prodeji. Část uprchlíků, kteří se rozhodnou u nás zůstat, si bude chtít pořídit k bydlení vlastní nemovitost. Z toho všeho lze vyvodit, že nabídka na trhu může spadnout klidně o polovinu. V konečném důsledku se tak zvýší nedostatek bytů a rodinných domů na trhu, což rozhodně není předpoklad pro pokles jejich cen.
Jaký závěr tedy vyplývá z výše uvedeného?
Letos ani v dalších letech rozhodně nelze očekávat pokles cen nemovitostí. V následujících několika málo měsících může trh trochu stagnovat. To se ale projeví spíše v délce doby prodeje, ovšem nikoliv v poklesu cen – není tak důvod ani k panice investorů, ani k nadšení potenciálních zájemců o koupi bytu či rodinného domu. Trh nemovitostí má totiž poměrně dlouhou setrvačnost a nedochází na něm k překotným změnám. Z výše popsaných důvodů bude docházet k postupnému, byť možná už ne tak závratnému nárůstu cen, a to jak prodávaných, tak i pronajímaných nemovitostí. Nejpomaleji jistě porostou prodejní ceny v Praze a Brně, nejrychleji pak v lokalitách s nejnižšími cenami, jako např. v Ústeckém či Karlovarském kraji.
Změny ve výběru bydlení
Se zvyšujícími se cenami nemovitostí i nákladů na jejich provoz dochází ke změně kritérií při výběru bydlení. Lidé více vyhledávají nemovitosti s menší užitnou plochou a ve stále větší vzdálenosti od velkých měst. To vede i k postupnému osidlování obcí s nulovou občanskou vybaveností, která byla dříve jedním z hlavních kritérií při výběru budoucího domova.
Jak na financování nemovitosti?
Lidem, kterým v tomto roce končí fixace úroků u hypoték, doporučuji zafixovat úroky na rok a dále se zařídit ad hoc dle aktuálního vývoje. Z uvedených důvodů by si nemuseli zásadně pomoci prodejem stávající nemovitosti, pokud by byl pro ně alternativní variantou bydlení pronájem – naopak by časem při záměru koupě nemovitosti narazili na ještě vyšší ceny. Pokud by však lidé měli velký problém se splácením úvěru, doporučuji se nejprve poradit v úvěrující bance ohledně možnosti odkladu či rozložení splátek. Pokud by ani tato varianta pro ně nebyla řešením, doporučuji nemovitost prodat, neboť ji jistě zpeněží za znatelně vyšší cenu, než za jakou ji před lety koupili (v průměru o 30 – 50 %), – zcela tak splatí úvěr a ještě jim zbyde nemalá finanční částka.
V životě každého z nás přijde situace, kdy se musí rozhodovat o novém bydlení, změně působiště nebo se vypořádáváme s nemovitostí, která zůstala opuštěná.
Jedna z prvních myšlenek v takové chvíli je, jestli se vyplatí nemovitost prodat, nebo je lepší ji pronajmout a využít jako vedlejší příjem. Část lidí si okamžitě odpoví, že ceny nemovitostí jsou nyní vysoko a proto je dobré toho využít a nemovitost prodat. Jenže tak snadné to není. Jaké faktory je třeba brát v úvahu?
První otázkou je, z jakého důvodu prodej (nebo pronájem) nemovitost řešíme. Asi nejobvyklejší situace je, že se rozrůstá rodina a vy hledáte větší prostor k životu. Úplně jiná situace může nastat, pokud jste nemovitost zdědili nebo třeba máte investiční byt, který se k pronájmu používá. První otázka, na kterou je třeba najít odpověď zní: „Co udělám s penězi, které za nemovitost utržím?“. Odpověď je klíč na to, zda má smysl nemovitost prodat nebo pronajmout.
1. hledáme nový životní prostor Pokud v nejbližší době budete hledat nový domov, je otázka financování úplně nejdůležitější. Banky jsou v poslední době stále obezřetnější a získat hypotéku nemusí být vždy úplně jednoduché. Dalším faktorem je vysoká cena nemovitostí. Vlastnictví nemovitosti, kterou můžete prodat a minimálně z části díky tomu vyřešit nákup nového bydlení, je obrovská výhoda. V případě, kdy máte větší částku v hotovosti, bude získání nového bydlení výrazně jednodušší.
2. nepotřebujeme hotovost V případě, kdy nepotřebujete hotovost k financování nového bydlení nebo třeba chalupy, je prodej skoro zbytečný. Ceny nemovitostí jsou sice cyklické a mohou krátkodobě zase klesnout, ale v delším časovém horizontu rostou nepřetržitě. Jasným příkladem je pokles cen v době celosvětové finanční krize. Ke korekci tehdy velmi vysokých cen došlo během let 2009 – 2012. Od té doby ale ceny nemovitostí opět rostou. Na předkrizovou úroveň se dostaly velmi rychle a dnes jsou o mnoho výše, než v roce 2008. Právě z těchto důvodů je zbytečné prodávat nemovitost, pokud nemám jasné využití finančních prostředků, které prodejem získám.
3. specifické případy Samozřejmě nastávají různé situace, kdy majitel nemovitosti sice nepotřebuje hotovost, ale zároveň nemusí být nejlepší nápad nemovitost držet. Místo toho je někdy lepší nemovitost prodat a pořídit zcela jinou za podobnou cenu. Například v případě, kdy je byt v domě zatížen úvěry z revitalizace. Vysoké náklady v podobě odvodů za byt sráží výnosy z pronájmu a proto se takový byt nevyplatí držet. Také je třeba zvážit, kde se nemovitost nachází, jaká bude její průměrná obsazenost, jaký nájem je možné z nemovitosti získat, zda nepotřebuje rekonstrukci či co dalšího je třeba zařídit, než se byt pronajme. Všechny tyto faktory pak prokáží, zda je ekonomicky smysluplné nemovitost držet.
4. nevyužité nemovitosti Nevyužité nemovitosti tvoří další specifickou oblast, na kterou není vždy jednoduché odpovědět. Překvapivě velká část nemovitostí i ve městech zůstává neobsazená. Takové nemovitosti chátrají už jen tím, že v nich nikdo pravidelně netopí a nevětrá. Jejich cena tedy v čase neroste tak, jak by mohla. I v tomto případě je dobré sejít se s profesionálem, který je schopen rozpoznat možnosti využití takového prostoru. Někdy se nemovitost dá pronajmout na bydlení, jindy je to vhodný prostor například jako sídlo firmy. Je až překvapivé, jak často dokáže profesionál přijít na řešení, které majitele nemovitosti vůbec nenapadne. Přitom je velká škoda, pokud dům či byt jen chátrá na místo toho, aby svým majitelům vydělával. Pokud uvažujete o tom, zda je vhodnější prodat nebo pronajmout, stavte se v jakékoli naší realitní kanceláři. Naši zkušení makléři s vámi proberou situaci, pomohou vám najít nejvhodnější řešení, případně se postarají o prodej nebo pronájem. Samotná konzultace vás navíc nestojí nic víc než trochu času.
Rok 2019 je nenávratně za námi. A tak i my bychom ho rádi uzavřeli a shrnuli jeho zásadní milníky na realitním a hypotéčním trhu.
Počátkem roku to vypadalo, že Dobříš, jakožto i ostatní města ze středočeského i jiného kraje, stagnují. V průběhu roku však ceny začaly opět růst a to na Dobříši přímo raketově.
Prodej byty Dobříš
V roce 2019 se prodalo na Dobříši 42 bytů v osobním vlastnictví. Velmi náš těší, že s prodejem čtvrtiny z nich jsme mohli pomoci. A získat tak pro majitele vyšší než průměrnou cenu. U starých bytů jsme díky staggingu nemovitosti a profesionální prezentaci získali o více než 3000 Kč za metr čtvereční více než je průměr.
Průměrná nabídková cena přesahuje 48tis. Kč za metr čtvereční. Realizovaná přes 46tis. Kč za metr čtvereční. V tomto období ubylo z nabídky o 21 % bytů. Protočilo se nám jich nějakých 83. A nabídková cena se hodně přiblížila ceně realizované. Proto v nabídkových cenách vidíme jen nepatrný nárůst.
Prodej domů Dobříš
V minulém roce se na Dobříši objevilo v nabídce cca 30 domů na prodej, z nichž velké procento tvořily domy Za Větrníkem. V tuto chvíli z tohoto projektu zbývají k prodeji dle dostupných informací 4 domy. 9 rodinných a 6 řadových prodáno. Celkem bylo na Dobříši prodáno 23 domů.
O domy na Dobříši a v jejím okolí je velký zájem, evidujeme desítky poptávek, pro které aktivně vyhledáváme jejich vysněné bydlení.
Prodej domů okolí Dobříš
V širším okolí se za loňský rok prodalo 66 domů s průměrnou cenou 5,1 mil. Kč (cenu nahoru nám táhne hlavně Mníšecko). V nejbližším okolí, tedy cca do 8 km však pouze 7 a to za průměrnou cenu za metr čtvereční srovnatelnou s průměrnou cenou za metr čtvereční bytu na Dobříši. V nabídce domů do 10 km od Dobříše se pohybovalo cca 40 domů.
Prodej pozemky Dobříš a okolí
Největší „nedostatek“ a také hlad je na Dobříši stále po pozemcích. Způsobila to hlavně vzrůstající tendence ceny bytů a domů a jejich nedostatek. Mnozí zájemci se tedy rozhodli pro stavbu „vlastního“, narazili však na velmi omezenou nabídku. Mnoho obcí kolem Dobříše se nerozšiřuje a tudíž nové parcely nevznikají. Největším rozšířením se změnou ÚP prošly pravděpodobně Drhovy, které se nově odkanalizovaly a plánují vodovod. A tak i zde proběhlo větší množství prodejů pozemků v posledních letech a také masivní nárůst cen, jež je způsoben také pouhým tlakem na cenu prodávajících. Zaznamenáváme poptávku již ve vesnicích cca do 8 km od Dobříše, tedy cca 2. vesnice od Dobříše do všech stran. Očekáváme, že tento kruh by se mohl rozšiřovat a růst cen by měl proběhnout i v širším okolí. Obecně se v obcích do 8 km setkáváme již s realizovanou cenou, která omývá či přesahuje (dle vzdálenosti od Dobříše, zasíťování atd.) okraj 1000 Kč za metr čtvereční. Dobříš se pohybuje již kolem 3500-4000 za metr čtvereční. V okolí bylo na prodej cca 28 pozemků. 6 na Dobříši. V průměru se nabídka pohybuje kolem 1500 Kč za metr čtvereční a je uměle tlačena prodejci výše a výše.
Hypotéky
Hypoteční trh se po celý loňský rok vyrovnával s přísnější regulací ČNB a zaznamenal nejhorší výsledky za posledních pět let. Objem poskytnutých hypoték se propadl téměř o 17 procent a počet dokonce o více než pětinu. Průměrná úroková sazba loňského roku byla 2,68 procenta. Nejnižší sazba se eviduje k prosinci 2016 1,77 procenta.
Česká národní banka (ČNB) zvolnila v loňském roce tempo zvyšování základních úrokových sazeb. Zatímco v roce 2018 zvýšila sazby celkem pětkrát, v loňském roce to bylo pouze jednou o čtvrt procentního bodu.
Zpomalení tempa zvyšování základních úrokových sazeb umožnilo v loňském roce bankám po dvou letech růstu opět snižovat hypoteční sazby. Loni v létě se sazby dokonce vrátily na úroveň ze začátku roku 2018 a až do konce roku dál klesaly.
Průměrná úroková sazba podle Fincentrum Hypoindexu se pozvolna snižovala po celý rok z lednových tří procent až na 2,34 procenta v prosinci. Přesto průměrná úroková sazba vázaná na objem vzrostla oproti předloňské o 0,13 procentního bodu na 2,68 procenta. Za poslední dva roky se průměrná úroková sazba vázaná na objem zvýšila o 0,66 procentního bodu.
Centrální banka sice zasadila hypotečním bankám ránu v podobě přísnějších pravidel pro poskytování hypoték již v roce 2018, hypoteční trh se ale s regulací vyrovnával celý loňský rok. Bankám se nepodařilo udržet výborné výsledky z minulých let a dvousetmiliardová hranice zůstala nepokořena.
Celkový počet poskytnutých hypoték klesl oproti roku 2018 o více než 22 procent na 77 388 smluv. Stále rostoucí ceny nemovitostí sice zabránily tomu, aby objemy klesaly tak rychle jako počty, přesto se celkový objem poskytnutých hypoték v loňském roce propadl o 16,9 procenta, tedy o více než 36,8 miliardy korun na 181,578 miliardy korun. Jde o nejhorší výsledek hypotečního trhu za posledních pět let. Průměrná výše hypotečního úvěru se již od listopadu 2016 drží nad dvěma miliony korun. V listopadu 2019 poprvé překonala hranici 2,5 milionu korun a v prosinci se vyšplhala až na 2 543 963 korun.
Nejsilnějším měsícem byl v loňském roce listopad. V předposledním měsíci roku bylo sjednáno 7 305 hypoték v celkovém objemu 18,301 miliard korun. Nejslabší výsledky zaznamenaly banky naopak na začátku roku. Pokles průměrné úrokové sazby podle Fincentrum Hypoindexu se v posledním čtvrtletí loňského roku prakticky zastavil. Centrální banka zatím sice volí stabilitu základních úrokových sazeb, banky ale již nemají příliš prostor pro další snižování sazeb. Banky navíc již pozvolna začínají do hypotečních sazeb promítat vyšší cenu zdrojů a hypoteční úvěry zdražují. V letošním roce se tak dá očekávat, že i průměrná úroková sazba hypoték zamíří pozvolna vzhůru.
Shrnutí
Celkově je na realitním trhu Dobříšska vidět trend celé republiky. Poptávka velká, přesto cítíme stagnaci, kupující nejsou ochotni akceptovat tak vysoké ceny. Bohužel je tu však velké procento investorů, kteří díky volným zdrojům situace stále využívají ve svůj prospěch. Ale pokud se výrazně nezmění situace ve světě, hypotékách a poptávka bude stále velmi výrazně převyšovat nabídku, pokles cen očekávat v nejbližší době nemůžeme.
Zpracovala Ing. Eva Viktorinová
