733 187 300 power@re-max.cz

Předkupní právo 2018

Předkupní právo se vrací.

Díky zákon 460/2016 Sb. se nám od 1.1.2018 vrací předkupní právo. Tedy povinnost při podílovém spoluvlastnictví nabídnout nemovitost spoluvlastníkům.

Což však komplikuje převod nejen garážových stání v novostavbách, ale všech nemovitostí, jež jsou zapsány ve spoluvlastnictví. Zákon nám totiž sice vrátil předkupní právo jako před rokem 2013, změnil se však např. postup nabídky či tyto odstavce zakotvené v NOZ:

§1124

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízkéNedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

§1125

Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Jak postupovat při prodeji nemovitosti dotčené předkupním právem?

Nejprve byste si měli identifikovat, že se předkupní právo Vaší nemovitosti týká. Zpravidla jde o garážová stání, sklepní kóje v novostavbách (vedené jako podíl na nebytové jednotce), přístupové cesty apod.

Existují různé krkolomné varianty, které si vymýšlí majitelé, aby nemuseli postupovat zdlouhavým způsobem, domnívám se však že pokud by jejich postup některý spoluvlastník napadl u soudu a domáhal se svých práv, bude velice úspěšný.

Možnost, jak lze postupovat při menším počtu spoluvlastníků je vzdání se předkupního práva a zápis do katastru. Musí však být všichni součinní.

Další možnost je přídatné spoluvlastnictví, tedy opět zapsáno právo v katastru, zde se konkrétně jedná spíše o přístupové cesty, které je možné brát jako funkční celek s nemovitostí.

Všechny ostatní případy je však nutné si projít náročné kolečko. Tedy, po nalezení kupujícího (v zákoně viz koupěchtivého) je třeba uzavřít kupní smlouvy s rozvazovací podmínkou. Tu pak poslat s nabídkou ostatním spoluvlastníkům a čekat 3 měsíce, aby se vyjádřili. Při menším počtu si můžete vlastníky oběhnout, aby Vám podepsali, že nabídku nevyužijí. Pozor, toto musí být provedeno po podpisu KS, jinak se na to nebere zřetel.

Pokud byste potřebovali řešit prodej v rámci předkupního práva, neváhejte se na nás obrátit.

Stavba je součástí pozemku

Stavba je součástí pozemku

Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Ani po 1. 1. 2014 však nebudou součástí pozemku tyto stavby:

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunel, podzemní parkoviště)
  • dočasné stavby
  • inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, el. vedení)
  • stroj a jiné zařízení upevněné do pozemku nebo upevněné ve stavbě na něm postavené, pokud je taková výhrada zapsaná v katastru nemovitostí
  • věci, o kterých tak stanoví zákon a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace)

Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku již existují, se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby:

Stavba se stane součástí pozemku. To znamená, že dnem účinnosti zákona se již nejedná o dvě samostatné věci, od tohoto okamžiku tudíž bude možno disponovat již jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (výjimka bude platit pro tzv. dočasné stavby).

b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka:

Stavba se nestává součástí pozemku, zůstává samostatnou nemovitou věcí. Vlastník pozemku, jakož i vlastník stavby na něm postavené budou mít vzájemné předkupní právo

Nové vymezení nemovitých věcí

Nové vymezení nemovitých věcí

Nemovité věci jsou všechny pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunely, podzemní parkoviště), jakož i věcná práva k nim (např. zástavní právo, věcné břemeno), a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (jedná se např. pozemní komunikace).

Nově podle NOZ se rozlišují hmotné nemovité věci (např. pozemky) a nehmotné nemovité věci (např. zástavní právo k pozemku).

Novinky v právní úpravě nájmu

Novinky v právní úpravě nájmu

  • NOZ se bude aplikovat na všechny nájmy bytu a nájmy nemovitých věcí ode dne 1. 1. 2014 (s výjimkou tzv. pachtu), i když byla smlouva uzavřena před tímto datem

Obecné koncepční změny:

  • stačí, aby bylo ze smlouvy patrné, že se jedná o nájemní smlouvu, co je předmětem nájmu a kdo je pronajímatel a nájemce; nic dalšího nemusí být uvedeno, dokonce ani výše nájemného, NOZ obsahuje podpůrná ustanovení pro vše, co nebylo výslovně sjednáno ve smlouvě
  • na návrh vlastníka nemovité věci je možné zapsat nájem do katastru nemovitostí
  • pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, lze-li ji dnes dostatečně přesně určit
  • nájemce se může domáhat ochrany sám vůči třetím osobám, které jej ruší v jeho nájemním právu, nebo dokonce žádají vydání věci; může však stále požadovat ochranu také po pronajímateli
  • pokud si strany dojednají dobu nájmu delší než 50 let, platí domněnka, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (tedy přesný opak toho, čeho chtěly smluvní strany dosáhnout), v prvních 50 letech je však možné vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a v ujednané výpovědní době
  • po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu a všechny opravy věci provádí pronajímatel
  • i když není v nájemní smlouvě nic uvedeno, je nájemce povinen užívat věc jako řádný hospodář
  • do podnájmu může dát nájemce věc jen s předchozím souhlasem pronajímatele
  • nájemné se platí v ujednané výši, nebyla-li výše stanovena, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obvyklých věcí za obdobných podmínek
    • při změně vlastníka pronajaté věci, přecházejí práva a povinnost z nájmu na nového vlastníka
      • pro nového vlastníka však nejsou závazné ty povinnosti z nájemní smlouvy, které nevyplývají přímo ze zákona a o nichž nový vlastník nevěděl
      • neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemcem
      • z důvodu změny vlastnictví nemá pronajímatel právo vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí